當我們購買商品房辦理銀行按揭時，需要對房貸成數和年限做出選擇。目前商業銀行提供的住房抵押貸款的選擇余地很大，貸款比例可以從1成到7成，貸款年限可以從1年、5年、10年、20年到30年。

貸款成數首先要看購房首付時自己一下子能拿出多少錢，將來按月供房的承擔能力有多大。貸款成數高的好處是首付的錢較少，可以解決當前家庭財力不足的問題，但將來每個月的還款壓力就比較大；相反，選擇成數低的貸款首付要求的資金量較高，但以后月還款的壓力小。

其次要看當前的貸款利率水平、以及資金用于家庭其它投向的 率，如果其它投向的資金 率大于貸款利率，應選擇較高成數的貸款，這樣家庭短期富余出來的自有資金進行其他的報酬大于貸款付出的利息，家庭可得到一塊超額 ；反之，其他投向的 率小于貸款利率，則應增加貸款的成數，按照家庭財力實際情況，盡力多付一些首期款，將來可以少付一些利息。

后，還要將銀行貸款利率和通貨膨脹率進行一下比較，因為房屋本身具有保值的功能，一般來說，房屋價值與物價指數應該存在同步的變動，當銀行利率小于通脹率時，即實際利率是“負利率”時，房產肯定合算，此時應充分利用銀行按揭的作用，選擇較大成數的貸款。

貸款年限的選擇相對簡單，主要看我們的月供款能力，如果家庭的預期月收入較大，應該選擇較短時期的貸款年限，即所謂宜短不宜長。在首付比例不變的情況下，較短的年限雖然增加了我們的月還款金額，但隨著總還款時間的減少，我們為銀行打工的時間有效縮短了，貸款所需承擔的利息總數同步大幅下降。在家庭經濟條件允許的前提下，選擇較短年限的貸款是合算的。

如何確定貸款年限？

貸款期限是愈長愈好，還是短期的好?這主要取決于購房者的經濟能力及其偏好。

一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負擔就相對輕一些;反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負擔就相對重一些。可見，延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限月長越好呢?讓我們來看一個例子。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負擔減輕50%左右。而比較第十和第二十年，19年的為每月還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長一年，每月負擔只減少元，約為2%。可見期限過長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負擔。所以合理的期限為5—8年。

假若限制一個期限較長的抵押貸款，每月付款額就相應較少，因而就容許由較多的資金積累用語改善生活品質或作其他方面的。而且購房者還可以根據自己的收入狀況提前付清抵押貸款的余款，以避免長期的利息負擔。但是，是不是選擇抵押貸款的期限越長越好呢?這并不是好事，問題出在期限越長的抵押貸款所支付的利息占貸款總額的比例較高 ，而且隨著收入增長，過長的期限會造成過小的每月付款額，從而帶來不必要的利息支出。

舉例來說，一個年利率10% ，10萬元的30年貸款，每個月利息費用878元，全部利息費用是21.6元，是本金的兩倍多，同樣10萬元的15年貸款，每月利息075元，雖然比30年的多了97元，但全部利息支出只有9.35萬元，比30年少了12.2萬元，還只花了一半的發時間就還清了貸款。房地產認為，以年利10%為例，10年的總付款額是抵押款的1.59倍，若選擇20年分期付款總付款額便達到了抵押額的2.3倍。因此，購房者應根據自己經濟收入狀況及未來預算，確定一個合理的抵押貸款期限，一般應選擇10到15年貸款期限為適當。對資金比較充裕的人來說，長期貸款比較有利。可以借入長期資金，同時對外作出短期，短期的 足以償還長期借貸并有贏余。

對于資金緊張的購房人，由于除了還貸以外，沒有更多的錢做其他，所以還是首先考慮避免支出過多利息，應以中短期貸款比較合適。

七成二十年貸款十貸款中成數高，期限長的一種，但很難說是好的一種。主要的是購房人要依據自己的實際情況選擇適合自己的貸款種類。