買房時，很多人都不知道那種房貸還款方式好，往往會根據售樓處的建議去選擇還款方式。殊不知，這里面有很多門道。有的人，以為，銀行總會為自己謀取大的利益，所以不管是那種還款方式，都不會有太大的區別，其實事情并不是這樣的。很多時候都是銷售、銀行說怎么還款就怎么還。小編接下來會告訴你，兩種不同的還款方式，結果你會大吃一驚哦！
現在，買房時要以新政策為準，一定要去查這個細節！(發稿時新的政策是首套首付三成，貸款利率維持基準利率6.55，二套首付七成，貸款利率上浮1.1倍)對于大多數人來說，買房都需要向銀行借貸，這里面就牽扯到一個重要問題，一般向銀行貸款有兩種方式：等額本金法和等額本息法。許多人對這兩種方法不甚了解，以至于在貸款方面吃了大虧，今天筆者就詳細的向大家講述等額本金和等額本息的區別和各自適用的人群。
等額本息法重要的一個特點是每月的還款額相同，從本質上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小，其計算公式為：
每月還本付息金額 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數 ] / [(1+月利率)還款月數 - 1]
每月利息 = 剩余本金x貸款月利率
還款總利息=貸款額*貸款月數*月利率*（1+月利率）貸款月數/【（1+月利率）還款月數 - 1】-貸款額還款總額=還款月數*貸款額*月利率*（1+月利率）貸款月數/【（1+月利率）還款月數 - 1】
注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。
等額本金法大的特點是每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額多 ，然后逐月減少，越還越少，計算公式為：
每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率
每月本金=總本金/還款月數
每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率
還款總利息=（還款月數+1）*貸款額*月利率/2還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額
注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。到了還款期限一半的時候(比如是20年還，你已經還了10年了)，利息已經在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒還的，這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前還已經沒有什么意義了。 你在銀行，基本只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會大化。說了這么多，還是計算下更明朗吧！
舉個例子：
如果借款100萬，20年還清，年利率6.55%，則月利率為0.5458%。
等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元；
（1）第一個月還款利息為：100萬*0.5458%=5458元，則第一個月的實際還款額為4167+5458=9625元。
（2）第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：995833*0.5458%=5435.26元，則第二個月的實際還款額為4167+5435.26=9602.26元，以此類推
等額本金下20年共還款約166萬元，共支付利息66萬元。2. 如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.55%，月利率0.5458%，則每月還款額（含本、息）為7485.2元。
（1）第一個月計算出的利息同樣為5458元，第一個月只歸還了本金7485.2-5458=2027.2元；
（2）第二個月計息的基礎是上個月的本金余額，即100萬-2027.2=997972.8元，則第二個月應還的利息是997972.8*0.5458%=5446.94元，即第二個月歸還的本金為7485.2-5446.94=2038.26元，以此類推
等額本息下，20年共還款約180萬元，共支付利息80萬元。從上面的數字，我們可以很直觀的看出，等額本息所需要支付的利息遠比等額本金要高，而且貸款期限越長，利息相差越大。。在你買房的那一刻，選下的還款方式的不同，就有可能造成十幾或者二十幾萬的差距。如此簡單的省錢大招，你還在猶豫什么呢？
