父母將房子賣給兒女，乍一聽，這種現象太不可思議，把房子送給兒女不行嗎?為什么還要“賣”呢?盡管看起來有點不近人情，但這種現象在房產交易時卻并不鮮見，因為從某種角度來看，“買賣”比“贈與”更省錢。

這就牽扯到“房產過戶”的問題。“房產過戶”是在進行房產交易時必經的環節，買賣、贈與、繼承都是房產過戶的方式，但是對于大多數市民來說，這些名詞只是有所耳聞，卻并不了解具體的流程和所需費用。近日小編就將這些方式做了一個總結，讓市民對過戶多一些了解。

【一】房產證加名字

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關于房產，生活中常常遇到一個現象，那就是在房產證上加個名字，這要怎么操作呢?

夫妻之間房產加名字，首先分為婚前和婚后房產加名。婚后房產加名指夫妻婚后購買的房產，屬共同財產，如果房產證上只有一方的名字，現在想把對方的名字也加上，這種情況屬于更正登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結婚證》、《房屋權證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權的房屋登記部門進行面簽后，即可辦理相關房屋權屬變更手續。免征契稅、個稅和營業稅，僅收取房屋登記費和印花稅等。

婚前房產指房子為一方婚前個人購買的，結婚后，配偶名字也想加為房子的共有人，則需要走房產交易的程序，即通過贈與或者買賣的方式，這種情況下要交納契稅、個人所得稅、營業稅等稅費。

贈與：夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產權，之后雙方攜帶房產證、身份證、公證書到辦理加名手續;

買賣：雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶房產證、身份證、不動產完稅憑證到申請辦理。

同樣，如果是父母、子女、兄弟姐妹等這種關系間的房產要辦理變更手續，一般也需要采取二手房買賣或者是贈與方式。

【二】 二手房買賣

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二手房買賣是常遇到的過戶方式，在交易時，一般需要繳納營業稅、個人所得稅、契稅、公共維修基金、手續費和登記費等費用。

營業稅：滿2年的商品房免收營業稅，2年以下的要以總房價的5.6%來收取。

契稅：對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

個人所得稅：個人所得稅按照總房款的2%收取，但是轉讓“家庭自用滿五年的唯一住宅”方可享受免征個人所得稅。

手續費：每平方米6元。

登記費：80元。

【三】房產繼承

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房地產繼承作為房產轉移的重要形式，是房地產產權轉移的有效方法。但是，在辦理的過程中也會產生一定的費用，即房地產繼承稅費。主要包括：繼承權公證費、房地產價值評估費、房地產繼承過戶稅費、契稅。

房地產繼承稅費計算方法：

繼承公證費用：繼承權公證費按照繼承人所繼承的房地產的評估價的2%來收取，低不低于200元。

房地產價值評估費用：評估費用根據房地產價值的高低不同采用差額定律累進方式來計算。

房地產繼承過戶稅費：由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成。

契稅：法定繼承人繼承房地產，免契稅，對非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅1.5%。

在“國稅函20041036號”的通知中，國家稅務總局對繼承土地房屋權屬征收契稅問題做出規定，對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬時，不征收契稅。按照《中華人民共和國繼承法》規定，對于非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬的，則屬于贈與行為，應征收契稅。

【四】房產贈與

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房產贈與也是變更房產一種重要的方式，根據規定，辦理房屋贈與過戶手續時，需要提交《房屋權證》、《國有土地使用證》等必要材料，雖然名義上是“贈”，但實際操作時也要繳納稅費。

贈與過戶稅費主要包括以下幾種：

營業稅：依據現行營業稅暫行條例及其實施細則有關規定，單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發生應稅行為，原則上，贈與人是需要繳納營業稅的，繳納營業稅的稅率是5%。

但營業稅也有兩種情況是不需要繳納的，分別為：

1、近親屬和具有撫養、贍養關系的人之間贈與房產，以及發生繼承、遺贈取得房產的，免征營業稅。

2、其他人之間的房產贈與行為，應依法繳納營業稅。但若其他人之間贈與的房產達到一定年限的，符合免征營業稅條件的，仍可以免征營業稅，比如，個人將購買滿5年的住房對外贈與的，可免征收營業稅。

附加稅：此種稅是作為附加稅來征收的，只有在需要征收營業稅、稅等稅種的前提下才會征收，具體的征收比例是，按應繳納營業稅的一定比例繳納，具體比例為：城建稅(7%)、費附加(3%)。此種稅根據法律規定，是由贈與人負擔的。

公證費：按照房產評估總價的2%繳納。

契稅：贈與房產的契稅是全額征收的，即由受領人按照3%的比例繳納。

印花稅：是需要全額繳納的，由訂立合同的雙方當事人，按照0.05%的比例繳納。

個人所得稅：近親屬和具有撫養、贍養關系的人之間贈與房產，以及發生繼承、遺贈取得房產的，免征個人所得稅;其他人之間的贈與行為，應依法繳納個人所得稅。

房產過戶怎樣更省錢?

繼承、買賣、贈與是常見的房產過戶方式，親人之間過戶，不少人認為“繼承”或者“贈與”是親近也是合理的方式，然而細細看來，卻并非如此。

首先說繼承，繼承是比較劃算的過戶方式，如果是父母子女之間的過戶，成本低。只需交納280元的登記費，沒有營業稅、個稅和契稅無。但條件比較單一，只有屬于有繼承關系的直系親屬之間的房產可以這么做。在實際操作中，因為繼承是遺產人離世后才可以進行產權過戶，所以這種過戶方式的人比較少。

那么買賣和贈與，哪一個方式更劃算呢?我們來看個例子。

李大爺手頭有一套100平米的房子，評估價約100萬元，是李大爺名下唯一住房且房產證早已過5年。如果老人把房子賣給兒子，只需要繳納1.5%的契稅，也就是15000塊錢，其他的諸如營業稅、個稅全免。

老人如果按照房產贈予的方式把房產過給兒女，則需要承擔公證費，并繳納契稅。公證費按照評估總價的2%計征，契稅按照3%計征，總價約為50000元，這個價格要遠遠高于買賣的稅費。

房產過戶是個很復雜的過程，雖然在紙面上看起來很明了，實際上在操作的時候千頭萬緒。所以市民在過戶時一定要根據自身情況，選擇佳過戶方式，做到既省錢又省心。