２０１６年５月１日起，在全國范圍內(nèi)推開營改增試點，個人二手房買賣營業(yè)稅改征稅。二手房交易稅費優(yōu)惠，這項方針對二手房買賣來說，除了將出售不動產(chǎn)統(tǒng)一改為稅以外，還涉及到哪些改變呢？

稅費交納“三大變”

事例：初次購房的李先生于２０１６年５月３日以１８０萬元，將坐落某省轄市區(qū)面積為１４３平方米的房產(chǎn)賣出。李先生購置該房產(chǎn)的時刻為２０１５年１月６日，房產(chǎn)原值為１５０萬元。全部過程，對比營改增前后，李先生二手房交易稅費優(yōu)惠之改變。

改變一：營業(yè)稅

營改征后：個人將購買低于２年的住宅對外出售，依照５％的征收率全額交納稅。個人將購買２年以上的（含２年）的住宅對外出售的，免征稅（北上廣深除外）；北上廣深地區(qū)個人購買２年以上（含２年）的非一般住宅對外出售的，以出售收入減去購買住宅價款后的差額依照５％的征收率交納稅，若購買２年以上（含２年）的一般住宅對外出售的，免征稅。

以上事例，營改增前，李先生需求交納營業(yè)稅為９萬元（１８０×５％），營改增后，李先生只需交納稅為８．５７萬元〔１８０／（１＋５％）×５％〕。兩者對比，營改增后，李先生省稅０．４３萬元。

改變二：個人所得稅

營改增后：個人轉(zhuǎn)讓房子的個人所得稅應(yīng)稅收入不含稅，其獲得房子時所付出價款中包含的稅計入產(chǎn)業(yè)原值，核算轉(zhuǎn)讓所得時可扣減的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓交納的稅。

營改增前：李先生交納營業(yè)稅及附加為９．９萬元〔１８０×５％（１＋７％＋３％）〕。個人所得稅＝〔１８０－１５０－９．９－１０〕×２０％＝２．０２萬元

營改增后：李先生交納稅及附加為９．４２７萬元〔１８０／（１＋５％）×５％（１＋７％＋３％）〕。其間稅為８．５７萬元，城建稅和費附加合計０．８５７萬元。個人所得稅＝〔１７１．４３－１５０－０．８５７－１０〕×２０％＝２．１１４萬元

營改增后，李先生交納個人所得稅添加０．０９４萬元。添加的原因是李先生本次轉(zhuǎn)讓交納的稅不行扣減，以及可扣減的轉(zhuǎn)讓中交納的附加稅費削減。若歸納稅（或營業(yè)稅）及附加，李先生的稅負仍然下降。

改變?nèi)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。">契稅

財稅〔２０１６〕２３號規(guī)則：對個人購買家庭僅有住宅，面積為９０平方米及以下的，減按１％的稅率征收契稅；面積為９０平方米以上的，減按１．５％的稅率征收契稅。除北上廣深外，對個人購買家庭第二套改善性住宅，面積為９０平方米及以下的，減按１％的稅率征收契稅；面積為９０平方米以上的，減按２％的稅率征收契稅。

營改增前，李先生應(yīng)交納契稅為２．２５萬元（１５０×１．５％），若發(fā)生在營改增后，根據(jù)財稅〔２０１６〕４３號文件規(guī)則：計征契稅的成交報價不含稅。李先生只需交納契稅２．１４萬元〔１５０÷（１＋５％）×１．５％〕。兩者對比，營改增后李先生省契稅０．１１萬元。

總體來說，因為稅歸于價外稅，而營業(yè)稅歸于價內(nèi)稅，營改增后，對納稅人來說，二手房買賣稅負只會下降不會添加，二手房交易稅費優(yōu)惠，是一項利好政策。