二手房買(mǎi)賣(mài)居間合同是房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對(duì)中介方和委托方同等重要。目前，中介市場(chǎng)較為混亂，在履行二手房居間合同時(shí)必須時(shí)刻謹(jǐn)慎，避免不必要的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

明確各種稅費(fèi)的

名目和數(shù)額

作為居間人，一些中介公司利用當(dāng)事人急于購(gòu)房或賣(mài)房的心理，強(qiáng)烈要求和誘導(dǎo)其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，想方設(shè)法促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立。

在這一過(guò)程中，如果買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)諸如國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)、交易習(xí)慣和相關(guān)手續(xù)的辦理程序等并不了解，是出于對(duì)某些度相對(duì)較高的中介公司的高度信任，輕信其從業(yè)人員的一己之言，又沒(méi)有證據(jù)能證明中介人員有欺詐行為的話，一旦在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后發(fā)現(xiàn)合同約定與自己的真實(shí)意思有偏差，就只有自認(rèn)吃虧，不僅要依約向中介公司支付咨詢和中介服務(wù)費(fèi)，還可能因逾期付款等情形支付相應(yīng)的違約金。

嚴(yán)格審查

中介公司報(bào)告事項(xiàng)

委托人應(yīng)對(duì)中介公司所報(bào)告的事項(xiàng)作實(shí)質(zhì)性的審查或進(jìn)行必要的咨詢。具體來(lái)說(shuō)，可要求中介公司提供相關(guān)資料或出具情況說(shuō)明，否則一旦出現(xiàn)糾紛，若無(wú)證據(jù)證明中介公司在披露相關(guān)信息時(shí)存在隱瞞事實(shí)或提供虛假信息的情況，委托人則難以追究中介公司的責(zé)任。

在房屋買(mǎi)賣(mài)中，委托人應(yīng)注意房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否存在繼承問(wèn)題、是否存在共有人、是否取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)；注意房屋是否具備可轉(zhuǎn)讓條件，是否存在抵押、查封或擔(dān)保等履行障礙；注意委托代理人的授權(quán)委托是否有效合法，是否存在無(wú)權(quán)代理或過(guò)期委托等情況；還要注意相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和承擔(dān)主體等事項(xiàng)。

在簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，如果上述事項(xiàng)存在問(wèn)題，一些中介公司為了誘導(dǎo)當(dāng)事人先簽訂合同，往往會(huì)向買(mǎi)方保證將協(xié)助解決該問(wèn)題甚至擔(dān)保該問(wèn)題不會(huì)影響合同的繼續(xù)履行，也有一些當(dāng)事人信以為真，從而訂立合同，終導(dǎo)致中介公司可依法不論買(mǎi)賣(mài)合同是否能夠?qū)嶋H履行，均可要求當(dāng)事人支付相應(yīng)的中介服務(wù)費(fèi)及逾期付款違約金的權(quán)利。

居間費(fèi)支付期限

以合同約定為準(zhǔn)

在有的案例中，委托人在居間合同中已約定了居間費(fèi)用具體的付款時(shí)間及違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)，但居間人向委托人口頭承諾中介費(fèi)可在房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢后或合同履行的某一階段交付，以及解決第三點(diǎn)建議中所述問(wèn)題時(shí)支付，其后，居間人卻起訴要求委托人承擔(dān)逾期支付中介費(fèi)的責(zé)任，理由是中介公司所出具的格式條款均約定房屋買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人在中介公司的促成下，雙方同意在簽約日或某一時(shí)間內(nèi)支付該中介服務(wù)費(fèi)，逾期支付的應(yīng)按一定的違約計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)(該標(biāo)準(zhǔn)往往是每日應(yīng)付款的1%或5‰)計(jì)付違約金。

按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，違約方逾期付款的，在100天或200天后中介公司除取得約定的中介服務(wù)費(fèi)外，還可獲取相當(dāng)于中介服務(wù)費(fèi)1倍的逾期付款違約金，在此，無(wú)論房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否得到實(shí)際履行，均會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人損失的進(jìn)一步增加。法院在委托人無(wú)證據(jù)證明居間人口頭承諾過(guò)變更具體條款時(shí)，只能支持居間人的訴求。在此局面下，委托人由此遭受的損失幾乎相當(dāng)于雙倍支付中介服務(wù)費(fèi)。

因此，如果出現(xiàn)上述情況，委托人應(yīng)要求中介公司作出書(shū)面承諾，以便將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)可以作為證據(jù)。