不管是共有人還是承租人，按照規(guī)定都對房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，但是在實際生活中，共有人和承租人可能會同時主張行使優(yōu)先購買權(quán)，那么這個時候應(yīng)該怎么辦呢？共有人應(yīng)如何行使自己的優(yōu)先購買權(quán)？承租人又該如何行使優(yōu)先購買權(quán)？一起來看看吧。

承租人應(yīng)該如何行使優(yōu)先購買權(quán)？

承租人若主張行使優(yōu)先購買權(quán)，必須滿足一定的條件，主要體現(xiàn)在三個方面。

首先，承租人與出租人之間必須有合法有效的租賃合同，否則承租人將無法依法享有優(yōu)先購買權(quán)。但是，若出租人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話，承租人也無法主張優(yōu)先購買權(quán)。

其次，承租人必須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。若出租人在出售之前已經(jīng)通知了承租人，那么承租人必須在接到通知的15天之內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。若出租人決定拍賣房產(chǎn)并已經(jīng)通知了承租人，承租人需在接到通知的5天內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。

第三，承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。所謂的“同等條件”就是指，承租人購房的條件與第三人購房的條件是相同的，不論是在房價、支付方式還是其他方面，承租人都不會以優(yōu)于第三人的購買條件買下房屋。

共有人應(yīng)該如何行使優(yōu)先購買權(quán)？

共有人雖然享有優(yōu)先購買權(quán)，但也必須在一定的前提下才能行使，主要表現(xiàn)在一下方面。

首先，共有人應(yīng)當(dāng)在約定或法律規(guī)定的行使期間內(nèi)主張權(quán)利。若售房者在賣房之前已通知其他共有人，房屋共有人需在接到通知后的15天之內(nèi)行使權(quán)利，否則將被視為棄權(quán)。若售房者未通知其他共有人便出售了房屋，共有人的行使期為共有份額轉(zhuǎn)移之日起6個月。

其次，同承租人一樣，共有人行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)以“同等條件”為前提。“同等前提”主要是考慮房屋價格、房款支付方式、房款支付時間以及房屋買賣的具體流程等。

第三，優(yōu)先購買權(quán)的行使需以有償轉(zhuǎn)讓為前提。一些人在轉(zhuǎn)讓共有份額時并不是以買賣的形式，而是以無償贈與的形式進行的，這時其他共有人是不能主張優(yōu)先購買權(quán)的。但是，轉(zhuǎn)讓人的無償贈與行為存在侵害其他共有人的情況，這時其他共有人可以主張自己的優(yōu)先購買權(quán)。

共有人和承租人同時主張行使優(yōu)先購買權(quán)怎么辦？

若共有人和承租人同時主張行使優(yōu)先購買權(quán)，共有人可以先于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，這是民法學(xué)界通用的做法。

其實，之所以是共有人優(yōu)先行使權(quán)利，是因為承租人若想要買房必須經(jīng)過房屋人的同意，但是共有人同時也想要行使優(yōu)先購買權(quán)的話，承租人就無法實現(xiàn)買房的目的。