商品房的買賣不同于其它日常生活消費品的買賣，因為它的交易周期長，涉及資金量大而且技術問題多，權利義務關系也復雜，所以對程序要求是比較嚴格的。在驗收過程中，購房者如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質量問題，比如毛坯外墻漏水，購房者能退房并要求賠償嗎？毛坯外墻漏水退房又該如何辦理？

毛坯外墻漏水能退房并要求賠償嗎？

根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，當事人在訂立合同過程中，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任，不過需要注意的是，如果賣方已就房屋質量的問題明確告知買方的，賣方不承擔責任。

如果房屋的隱蔽瑕疵并非賣方在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明賣方對此是知曉的，賣方也不承擔瑕疵擔保責任，買方可以房屋人身份，依據(jù)因合同轉讓而取得的權利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。

一般情況下，解除合同通常的認定標準是一方根本違約，或買賣合同的目的無法實現(xiàn)，房屋根本不適宜居住，因此如果沒有達到法定解除條件或房屋質量不足以威脅居住安全，法院通常會判決賣方承擔損害賠償責任，而不是退房。

商品房交付時應該取得了建設工程質量監(jiān)督機構出具的商品房建設項目符合驗收管理規(guī)定的《建設工程質量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件。

如果發(fā)展商不出示文件或出示文件不齊全，業(yè)主可以拒絕收樓，同時應及時發(fā)函開發(fā)商，要求其按照合同規(guī)定提供證件并且要求逾期交樓的賠償。

毛坯外墻漏水退房如何辦理？

退房的可能性不大，可以催促開發(fā)商快點解決漏水問題。如果開發(fā)商故意拖拉或者推脫責任，可以上當?shù)氐馁|檢站投訴，一般問題到這一步都能解決的。如果還沒解決，就只能上法院告了。

外墻滲水，物業(yè)準備打密封膠，但其實這個東西只治標不治本，房子在建設時就有毛病了，應該是磚墻砌筑時，灰縫砂漿不飽滿，水從磚墻的灰縫中滲透出來，是建筑上的通病了。

出兩個點子：第一種花費比較大，但肯定管用了，把漏水的部分外墻面層敲掉，用防水砂漿抹灰，比較費事，以后肯定不會發(fā)生。第二種買好的密封膠將滲水處打好，但密封膠的耐久行差只能暫時不漏，時間長后還會滲水的。

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