隨著越來越多人購買了屬于自己的房產， “業主”的概念日益深入人心。相對的，人們對物業服務企業的要求越來越高，由此產生的物業糾紛也就越來越多。

物業糾紛常見案例解析 遇到物業糾紛你是如何處理的？

在實踐中，業主與物業的糾紛往往是雙向的。物業起訴業主，主要是追討物業費；而業主起訴物業，原因就多種多樣了。問題是，現實中不少業主對物業不滿引發的糾紛，其實并不屬于或者不完全屬于物業的責任，筆者結合幾則現實中發生的案例對此加以簡要的分析。

與業主有糾紛物業無權停電案例：

某業主家里突然停電，業主找到小區物業服務企業，要求檢查停電原因，但物業服務企業告知他，是因其拖欠物業管理費而停電。

業主與物業服務企業交涉無果后，找到供電管理部門，但供電部門的工作人員到達現場后，物業服務企業因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。

業主認為物業服務企業利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大不便，遂將物業服務企業告上法庭，請求法院判決物業服務企業排除供電妨害、恢復供電，并向其賠禮道歉，減收一個月管理費，賠償經濟損失。

法院經審理后認為，被告物業服務企業并非供電部門，無權以任何理由對原告采取停電措施，否則就構成侵權。

原告提出減免一個月管理費的請求，屬于雙方的物業管理合同的范圍，與本案侵權糾紛不是同一法律關系，原告應另行主張權利。

原告要求被告賠禮道歉和減免一個月管理費的請求于法無據，法院不予支持。原告提出的經濟損失賠償和排除供電妨害、恢復供電的請求獲得法院支持。作為物業服務企業，無論和業主有什么矛盾，都沒有采取停電措施的權利。

物業企業的職責是為業主提供服務，不能采取對業主停水、停電之類損害業主利益的手段，而且排除電力故障是供電部門的責任，物業服務企業應予。

與鄰居有糾紛屬于相鄰關系案例：

楊某住在臨街巷內的一處平房，鄰居劉某因為開了一家飯館，安裝了一個大型油煙機，其排煙口設置在劉某自家的房頂上。

楊某的二層住房一側窗戶恰好與劉某安裝油煙機的墻體相鄰，兩者相距約1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是楊某家一層住房主要的通風通道。

劉某的飯館正式營業后，楊某發現自家二層房間里總有股油煙味，且一旦開窗通風，油煙味反而更大。

查找原因后，楊某發現原來是劉某飯館廚房的油煙機排放口離自家二層窗戶太近，只要油煙機一開，就會有油煙竄到自己的房間里。

楊某找劉某商量解決油煙排放問題，但劉某置之不理。去物業投訴，物業管理人員也只能上門勸說，然而絲毫未起效果。不得已之下，楊某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機的排放口，停止侵害、排除妨礙。

    法院受理此案后，先主持雙方進行調解，但因雙方分歧較大，調解無效。法院終判決：被告劉某的飯館排放油煙的行為已構成對原告楊某的合法權益的損害。根據 《民法通則》第十八條規定，被告劉某應當停止使用飯館的油煙機。

評析：本案涉及相鄰關系中幾個方面的問題。

    相鄰關系，從權利的角度可以稱為相鄰權。

所謂相鄰權，是指兩個或者兩個以上的不動產人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己或占有、使用、收益的不動產行使權或占有、使用、收益時，享有的要求對方給予必要方便的權利。

正確處理相鄰關系，必須遵守《民法通則》第八十三條規定的“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”的原則。

這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰權、妥善處理相鄰關系的原則，同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。一旦相鄰方的行為侵害了他人的合法權益，就有排除妨害的義務。

對前期物業不滿可開業主大會選聘案例：

某物業服務企業是開發商的全資子公司，承接了該開發商開發的一個住宅小區的前期物業管理業務。

業主入住后，對該物業服務企業的物業管理費收費標準和服務標準多次提出質疑，而該物業服務企業多次向業主大會提出該項目嚴重虧損，并要提高物業管理費，雙方僵持不下。

評析：

本案中造成業主與物業服務企業相互不理解的直接原因，是物業服務企業與業主之間始終缺乏雙方都認同的物業收費標準和服務標準。

既然物業服務企業與業主之間對物業費和服務標準之間存在很多糾紛，業主大會成立后可以通過招投標的方式重新選聘物業服務企業。

實踐中，前期物業與業主產生矛盾的事例并不少見。

作為房屋建設單位，首先應通過招投標的方式選聘物業服務企業，并與物業服務企業簽訂前期物業管理服務合同，相關條款應在銷售合同中與買受人明確約定；

其次在銷售合同中應有明確的物業管理條款，包括服務內容、標準、收費、違約責任等主要部分，避免因業主買房時對物業管理相關內容不清晰，業主入住后對物業服務企業的服務收費等事宜產生質疑，產生不必要的矛盾；

再次，召開首次業主大會選聘物業時，物業服務企業應與業主大會做好充分的溝通，明確物業管理合同的條款；

后，物業服務企業要根據服務內容、服務標準來確定收費。

《物業管理條例》頒布以后，規定應建管分開，開發商與物業服務企業各自獨立經營是市場化的必然，物業服務企業必須通過自身實力才能贏得市場。

合同時間違法業主可主張無效案例：

某物業服務企業系某房產企業出資設立，該房產企業利用這種特殊關系與之簽訂前期物業管理合同，委托該物業服務企業對小區實施物業管理.

按照開發商與物業企業的約定，委托期限為8年，每平方米收費2.5元，而同等小區同等物業的收費只有每平方米1.2元。

業主相繼入住后，發現小區管理混亂，物業服務差，收費相比其他同等物業高出許多，業主對此不滿，矛盾糾紛不斷產生。

評析：

根據 《物業管理條例》和有關法律法規規定，前期物業管理合同的期限，應至業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時止，一般不得超過2年。

本案中，房產開發企業與由其自身設立的物業服務企業設置了長達8年的委托管理期限，顯然是侵犯了業主的合法權益，該約定因違反了法律強制性規定，按照合同法的相關規定屬于無效約定。

該前期物業管理合同關于物業管理費的約定，屬于依法可以申請變更的條款。

 在簽署相關合同時，房產開發商首先有義務提請業主注意相關條款，并按照對方要求對這些條款作出說明。

其次，如果該價格條款有顯示公平的情形，按照合同法規定業主依法可以申請撤銷和變更該條款。

《物業管理條例》的相關規定

第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

 第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關管理部門報告。有關管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關管理部門報告，協助做好救助工作。物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。