買房了的人都盼望著能早點(diǎn)交房，好盡快裝修入住。確實(shí)，交房是一件讓人高興的事情，但在交房的時(shí)候，往往容易出現(xiàn)這樣或者那樣的問(wèn)題和糾紛。所以，在收房前，相關(guān)的流程、注意事項(xiàng)和驗(yàn)房的一些方法，我們要提前了解，以備不時(shí)之需。

一、交房流程

二、收房過(guò)程中的注意事項(xiàng)

1、 收房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商必須準(zhǔn)備好《兩書一表》，如下：

沒(méi)有這三樣?xùn)|西，業(yè)主可拒絕收房，并且追究開(kāi)發(fā)商延期交房的違約責(zé)任。

2、開(kāi)發(fā)商須出示業(yè)主購(gòu)買單位的《實(shí)測(cè)面積表》。實(shí)測(cè)面積和預(yù)售時(shí)暫測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)屬于有效誤差，按照購(gòu)房合同上的房?jī)r(jià)多退少補(bǔ)。業(yè)主收房如果遇到面積和購(gòu)房合同有出入，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供《房屋面積實(shí)測(cè)表》來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，如果無(wú)法提供，那么業(yè)主有權(quán)拒絕收房。

3、一般來(lái)說(shuō)，大家都希望能先驗(yàn)房再交費(fèi)。但在部分城市是反過(guò)來(lái)的，先交費(fèi)再驗(yàn)房。

4、公共維修基金應(yīng)該是在辦兩證的時(shí)候收取，但現(xiàn)在很多都是在收房的時(shí)候就交公共維修基金。需要注意的是，這個(gè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)代收，是由政府部門當(dāng)場(chǎng)辦理，委托銀行代收。

5、辦理房產(chǎn)證的話，可以自己辦理，也可以是由開(kāi)發(fā)商代辦。

6、 驗(yàn)房后，對(duì)于有質(zhì)量問(wèn)題需要維修的部分，按照具體位置/面積大小/晚解決時(shí)間等在驗(yàn)房單上填寫清楚，物業(yè)和業(yè)主雙方簽字確認(rèn)，一式兩份。

三、驗(yàn)房注意事項(xiàng)

1、看樓棟外立面是否完好，有無(wú)水漬，瓷磚是否牢固；另外，還要注意樓棟是否存在傾斜或者下沉的情況。注意看樓棟的單元門是否完好，門禁設(shè)施是否能正常使用；樓道樓梯安全性和消防設(shè)施、水表間、電表間等公用設(shè)備是否完好。

2、核對(duì)購(gòu)房合同中的附件，看配套設(shè)施是否完善。另外還需要核對(duì)各類配套設(shè)施的品牌、型號(hào)等是否與合同一致，比如電梯、入戶門、玻璃的品牌等。

3、看防盜門是否結(jié)實(shí)，門與框的密封是否嚴(yán)密，有無(wú)變形等，還要注意開(kāi)關(guān)門是否靈活。

4、 檢查門窗

①門的開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢，是否存在門與門打架的情況，或者門的開(kāi)門方向設(shè)計(jì)不合理，影響空間的使用等。

②門四邊是否緊貼門框，門開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)的聲音。

③窗邊與混凝土接口是否已做到?jīng)]有縫隙。

④窗戶玻璃是否完好，是否存在松動(dòng)可能掉落的情況。窗戶是否為內(nèi)開(kāi)的，因?yàn)槿绻峭忾_(kāi)的，一旦門窗掉落，很容易砸到人。

5、看房屋的上下排水效果是否完好，可以打開(kāi)水龍頭看看水流是否通暢、流水速度是否正常。

6、注意，一般是3米。在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，上面會(huì)注明，看是否符合購(gòu)房合同上面的要求。

7、檢查墻面

①檢查墻面是否平整，是否存在開(kāi)裂和滲水現(xiàn)象。

②檢查墻面是否有空鼓，用小木錘或其他東西敲墻，敲到空鼓時(shí)發(fā)出的聲音不實(shí)，很容易就可以聽(tīng)出來(lái)。大面積空鼓可要求物業(yè)整改，小范圍空鼓以后裝修的時(shí)候可以自己填平。

③檢查墻面的膩?zhàn)?，是否是防水膩?zhàn)?，可以帶瓶礦泉水，往墻上潑水，用手去摸，看手上是否有泥漿，沒(méi)有的話證明墻面的耐水膩?zhàn)雍细瘛?/p>

8、檢查地面

①檢查地面是否平整。

②檢查是否有裂縫和起沙：地面用腳搓地面時(shí)是否出現(xiàn)沙粒。砂漿的比例或水泥質(zhì)量不合格、攪拌不均勻都會(huì)出現(xiàn)此問(wèn)題。

9、檢查滲水漏水

①在衛(wèi)生間地面上放水，然后約好樓下的業(yè)主在24 后查看衛(wèi)生間的天花板，并檢查自己家的天花板是否有滲水。

②把家里的水龍頭關(guān)掉，過(guò)一段時(shí)間后，再打開(kāi)水表，看清楚水表數(shù)字有無(wú)變化，以檢測(cè)水管是否漏水。

③另外，看各個(gè)角落有無(wú)存在漏水的情況。比如窗臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、靠外墻的墻面、廚房，每一處都要仔細(xì)查看，有疑問(wèn)的地方拍照留存，并記入驗(yàn)房單。

四、驗(yàn)房后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理方法

1、維修承諾問(wèn)題： 首先與開(kāi)發(fā)商確定如果驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行修繕，以及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商需要簽訂哪些維修單之類的單據(jù)。

2、水路、電路、問(wèn)題： 如果發(fā)現(xiàn)水、電路問(wèn)題，要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明。由于上述問(wèn)題造成業(yè)主不能收樓的，要在驗(yàn)樓單上詳細(xì)注明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。

3、上、下水問(wèn)題： 上、下水不通問(wèn)題在驗(yàn)房時(shí)也比較常見(jiàn)，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商檢查后說(shuō)明導(dǎo)致問(wèn)題的原因，在問(wèn)題解決后再收房。

4、戶型問(wèn)題：驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)所驗(yàn)商品房和合同簽訂的要購(gòu)買的商品房不一致。其結(jié)構(gòu)與原設(shè)計(jì)圖相同，戶型與購(gòu)房合同中的戶型圖不符的現(xiàn)象雖不多見(jiàn)，但是一旦發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題我們可以根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定要求退房。

5、面積問(wèn)題：驗(yàn)房時(shí)測(cè)量所購(gòu)商品房的面積是很重要的一個(gè)工作。在我們發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積與合同面積的面積誤差 值超過(guò)3%時(shí)，可以選擇接受其實(shí)際面積也可以做退房處理。

6、主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題： 當(dāng)發(fā)現(xiàn)所購(gòu)商品房存在主體結(jié)構(gòu)不合格的情況，應(yīng)毫不猶豫的退房。

7、規(guī)劃問(wèn)題： 現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商在未告知業(yè)主或未得到業(yè)主同意的情況下，就擅自變更規(guī)劃，實(shí)際上根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，在這種情況下我們一樣可以要求退房。

當(dāng)我們?cè)隍?yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，要保持冷靜，畢竟沒(méi)有什么問(wèn)題是解決不了的。要保留好證據(jù)，如開(kāi)發(fā)商承諾書、相關(guān)合同和約定、驗(yàn)樓單、相關(guān)照片和錄像等。如果開(kāi)發(fā)商不能按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，我們可以到相關(guān)質(zhì)量監(jiān)查部門投訴，要求職能部門做出處理，或到法院起訴要求賠償。