根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)所售商品房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。房屋的交付使用一般都要滯后于竣工時(shí)間，這樣就涉及到如何計(jì)算商品房的保修期限，或者說(shuō)商品房的保修期限是多長(zhǎng)的問(wèn)題。

首先、商品房的保修范圍是什么？

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期、保修單位等內(nèi)容。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。一旦商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，除了法律規(guī)定的保修范圍，合同中約定的其他保修范圍也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任。具體保修范圍包括：

①、屋面漏水，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，墻面、頂棚抹灰脫落，墻面空鼓開(kāi)裂、大面積起沙，供熱或供冷系統(tǒng)和設(shè)備問(wèn)題，衛(wèi)生潔具問(wèn)題，燈具、電器開(kāi)關(guān)問(wèn)題等由開(kāi)發(fā)商在一定時(shí)間內(nèi)承擔(dān)。

②、房屋其它部位、部件的保修問(wèn)題，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和用戶自行約定由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的。

其次、如何計(jì)算商品房的保修期限？

商品房保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不低于下列期限：

①、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修；

②、屋面防水3年；

③、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

④、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

⑤、地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；

⑥、門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；

⑦、管道堵塞2個(gè)月；

⑧、供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；

⑨、衛(wèi)生潔具1年；

⑩、燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；

另外，其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

再次、建設(shè)工程的保修期限是多少？

①、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

②、屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；

③、供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期、供冷期；

④、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。

另外，其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

所售商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期，存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》中確定的保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》中規(guī)定的保修期限。