劃撥土地房產(chǎn)過(guò)戶是需要先征得政府部門(mén)的同意才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,補(bǔ)繳完地價(jià)款才能過(guò)戶的。比如像房改房過(guò)戶的就是需要先去補(bǔ)齊土地出讓金才可以正常交易過(guò)戶,經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)戶是需要房子滿足五年獲取到完全產(chǎn)權(quán)才能夠轉(zhuǎn)讓交易。那么劃撥土地房產(chǎn)過(guò)戶是什么意思呢?下面就讓我們一起去了解一下劃撥土地房產(chǎn)過(guò)戶。

 劃撥土地房產(chǎn)過(guò)戶是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。它是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特定產(chǎn)物,大部分都掌握在企事業(yè)單位等使用者手中,并與房屋產(chǎn)權(quán)有著緊密結(jié)合,形成了房地產(chǎn),從而游離了國(guó)土資源部門(mén)的管理與控制,隱形變相交易,而造成國(guó)有土地資產(chǎn)嚴(yán)重的流失。

 劃撥土地房產(chǎn)過(guò)戶

 目前,在我國(guó)有關(guān)規(guī)范劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)主要有:規(guī)范房地產(chǎn)的《城市房地產(chǎn)管理法》,以及與之配套的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》;規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán))的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,以及與之配套的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和《土地登記規(guī)則》等兩個(gè)方面。

 從適用的對(duì)事效力看,前者既規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán)),又規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán),后者主要規(guī)范地產(chǎn)(國(guó)有劃撥土地使用權(quán)),在房隨地走的原則下,附帶的規(guī)范著房屋產(chǎn)權(quán),因此《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及其配套規(guī)章規(guī)定:土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物,其他附著物等權(quán)時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,但地上建筑物,其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

 從適用的空間效力看,前者僅適用于城市規(guī)劃區(qū),超出城市規(guī)劃區(qū),在沒(méi)有其他規(guī)范房地產(chǎn)方面的法律、法規(guī)、規(guī)章以及其他規(guī)范性法律文件的情況下,予以參照?qǐng)?zhí)行,且有法規(guī)的明確規(guī)定,《城市房地產(chǎn)管理法》第七十一條?在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理,參照本法執(zhí)行?。而《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二條均作出同樣的規(guī)定;后者則適用于的國(guó)有土地,包括市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū),且《暫行條例》在第二條作了明確的規(guī)定。

 一、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的條件及其方式

 劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即:(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得 抵交土地使用權(quán)出讓金(國(guó)土部門(mén)審核認(rèn)定)。

 可見(jiàn),劃撥土地使用權(quán)上形成房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓,必須同樣要經(jīng)過(guò)由劃撥土地使用權(quán)到有償出讓土地使用權(quán)這一體制的轉(zhuǎn)換,未補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)不得轉(zhuǎn)讓。 在城市規(guī)劃區(qū),劃撥土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)予以轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

 二、批準(zhǔn)主體及其認(rèn)定

 在執(zhí)法實(shí)踐中,主體并非一定就是執(zhí)法主體。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)其主體和執(zhí)法主體規(guī)定明確,即縣級(jí)以上土地管理部門(mén)。國(guó)家土地管理局[1995]國(guó)土函字第71號(hào)明確指出:?‘縣’不包括市轄區(qū)?。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是哪一級(jí)人民政府,是否包括市轄區(qū)人民政府,普遍認(rèn)定劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓審批機(jī)關(guān)就是國(guó)土資源部門(mén)。(《城市房地產(chǎn)管理法》第六十六條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)時(shí),未按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的,由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)作出處罰。在國(guó)務(wù)院尚未出臺(tái)新的規(guī)定之前,應(yīng)執(zhí)行《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,由縣級(jí)以上土地管理部門(mén)履行審批手續(xù),收繳土地使用權(quán)出讓金,不包括市轄區(qū),且有支持這一觀點(diǎn)成立的規(guī)范性法律文件,即國(guó)家土地管理局國(guó)土批[1996]89號(hào)《關(guān)于執(zhí)行〈城市房地產(chǎn)管理法〉和國(guó)務(wù)院55號(hào)令有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》第二條,目前,國(guó)務(wù)院尚未對(duì)人民政府審批劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)限作出新的規(guī)定,應(yīng)按國(guó)務(wù)院原有規(guī)定《關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限的通知》(國(guó)發(fā)[1989]49號(hào)),關(guān)于‘政府對(duì)有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限,應(yīng)與劃拔國(guó)有土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限相同’的規(guī)定執(zhí)行,不再按國(guó)務(wù)院55號(hào)令關(guān)于由市、縣人民政府有關(guān)部門(mén)審批的規(guī)定執(zhí)行。

 其二,國(guó)家土地管理局國(guó)土批[1995]13號(hào)《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干問(wèn)題的批復(fù)》、建設(shè)部建房字[1994]493號(hào)《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見(jiàn)的通知》,依據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)部、國(guó)家土地管理局?三定?方案,明確規(guī)定了劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的主管機(jī)關(guān)是縣級(jí)以上各級(jí)土地管理部門(mén),房屋產(chǎn)權(quán)作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的由縣級(jí)以上城建部門(mén)管轄。是國(guó)土批[1995]13號(hào)文件第二條二款:?房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)涉及房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等,凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權(quán)出租等應(yīng)由土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)規(guī)范和管理?)

 三、非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的認(rèn)定

 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序,即:簽約、申報(bào)、審查、勘測(cè)與評(píng)估、交納稅費(fèi)(不包括土地使用權(quán)出讓金)、核發(fā)過(guò)戶單,法律法規(guī)同時(shí)又對(duì)劃拔土地使用權(quán)上形成房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了?有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)?的規(guī)定,形成了一般程序的前置程序,即批準(zhǔn)。所以,凡未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(實(shí)為同級(jí)土地管理部門(mén))批準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃拔土地使用權(quán)上形成的房屋產(chǎn)權(quán),不論其是否辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),均要接受房地產(chǎn)管理法規(guī)的處罰,只是在處罰的裁量上有所區(qū)別。

 四、國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序(方案)

 方案一:要如何申請(qǐng)房產(chǎn)過(guò)戶,怎樣才可以獲得批準(zhǔn)的問(wèn)題? 依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以劃撥方式取得的土地使用權(quán),確需轉(zhuǎn)讓的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)書(shū)面提出申請(qǐng),由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)審批。轉(zhuǎn)讓方在向所在地市、縣土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)經(jīng)審查,報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后;再到土地所在地的市、縣土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金;然后,分別到房管部門(mén)、土地管理部門(mén)辦理房屋權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù),后辦理房屋權(quán)處分登記。

 方案二:持縣級(jí)以上國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書(shū),及相關(guān)材料至房管部門(mén)辦理登記,目前,《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等對(duì)其主體和執(zhí)法主體(批準(zhǔn)主體)規(guī)定明確,即縣級(jí)以上土地管理部門(mén),但沒(méi)有詳細(xì)的法律法規(guī)規(guī)定房屋登記部門(mén)在劃撥土地上形成房產(chǎn)處分的明確審查責(zé)任。因此根據(jù)其出具的批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書(shū),可視為允許其上市交易。

 五、需提交證件和資料:

 1、登記申請(qǐng)書(shū);

 2、申請(qǐng)人身份證明(企事業(yè)單位提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人證,法人代表身份證) 3、房屋權(quán)屬證書(shū);

 4、證明房屋權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料(買(mǎi)賣(mài)合同、互換合同、經(jīng)公證贈(zèng)與合同、分割協(xié)議、合并協(xié)議、入股協(xié)議、分立合同、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或其他證明房屋權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料)

 5 、國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文書(shū); 6、其他必要材料。

 劃撥土地房產(chǎn)過(guò)戶是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特定產(chǎn)物,對(duì)于不太了解劃撥土地房產(chǎn)過(guò)戶的,可以讀讀以上文章了解一下。如果想要交易劃撥土地房產(chǎn)過(guò)戶的,提前準(zhǔn)備好材料才能事半功倍。