房產證對于房子來說相當于是房子的靈魂,相信這是大家都知道的一個事實。那么,如果房子沒有房產證又會怎么樣呢?這樣的房子能夠進行買賣嗎?相信有很多人都是想要知道這個問題的。接下來,本文就將為大家介紹沒有房產證的房子該如何進行買賣以及其相關手續。
沒有房產證的房子的買賣手續按照房屋的性質不同也有所不同的分類,下文將進行相關的介紹。
1,剛交了首付款,還沒有辦按揭
如果是這種情況則就是開發商還沒有到房管局備案,是好處理的。買賣雙方可以直接到開發商那里辦理相關的合同轉讓,也就是提前跟開發商商量好,由開發商跟買方重新簽訂一份購房合同,并將老的購房合同進行收回即可。然后買方再直接將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房的流程一樣,房管局備案的時候就可以直接寫買方的名字,并且銀行按揭也是買方自己去辦理即可,房產證下來之后就直接是買方的名字了。
2,正在還房貸,還沒有交房
方式一:直接更名
1、賣方將銀行的貸款還清;
2、賣方拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同;
3、開發商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續;
4、注銷完成后由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案。
注意事項:
①房子必須還清銀行貸款
②更名必須取得開發商的同意
③買方不能再按揭了,必須全款購買
這種方式的優點是手續比較簡單,且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風險比較大。但是從國家法律政策來講,沒有產權證的房產是不允許交易的。因此,法律上對這種交易行為是不保護的,出了什么問題都只能自己兜著。
方式二:雙方約定等房產證下來再過戶
這種方式就屬于二手房買賣了,因此要繳納的稅費也是比較多。包括:①個人所得稅:總房款的1%;②契稅:90平米以下的為總房款的1%;90平～140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房);③營業稅:5.55%。
第二種方式的優點是能及時過戶,風險較低;缺點是稅費較高,且時間成本比較長。
注意事項:
①沒有房產證的房子在交易時風險比較大,買方和賣方都應謹慎!
②如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產證的房子,雙方應對該房產進行詳細了解,明確房產證何時能拿到,并約定適當的違約金標準,同時也要有心理準備。
③對買方來講,降低風險可從兩方面入手,一是在取得房產證之前,盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權和控制權,這樣法律會向購房者傾斜。
③房價會有波動,買賣雙方應約定違約金標準,以避免房價波動較大時,一方違約。
房屋在沒有房產證的時候也是可以進行買賣的。但是這樣的買賣往往有很多的風險,希望在看完這篇文章之后,讀者能對其有所了解。
