二手房有他獨(dú)特的而受到廣大民眾的推崇,但是在二手房買賣中也會遇見很多問題,比如過戶、訂金的退還等。市民為了維權(quán)選擇訴訟,但是結(jié)果能否勝訴不可而知。所以在二手房買賣中我們應(yīng)該注意哪些問題?如何簽訂二手房合同呢?

二手房合同是指購房者和售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋權(quán)于另一方,另一方支付價款的合同。簽訂二手房合同是為了進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的過渡。在購買二手房之前,為了避免產(chǎn)生以后的糾紛,我們需要注意哪些方面來保證自己的權(quán)益呢?

1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰

賣方必須是房屋的人,通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí),確認(rèn)無誤即可。要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證,房產(chǎn)證上的署名有幾個還有購房時的相關(guān)憑據(jù)。

2、核實(shí)房屋狀況

在看房的時候從以下幾個方面入手了解: 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí),有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險。

3、明確交易程序

交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意:保留好交易的證據(jù)、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。

4、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有權(quán)的惟一憑證,沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

5、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時,存在物上負(fù)擔(dān),即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證,只注重過戶手續(xù),而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

6、土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,雖然政府不可無償收回,但每交易一次都需要支付一次土地出讓金,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,

7、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚,如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。簽訂書面協(xié)議時,主要要關(guān)注四個方面,是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費(fèi)及日期,其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行,例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完,首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行等。

交付首期之后,就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。如果房產(chǎn)有共有權(quán)人,要讓共有權(quán)人一同簽字,避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。要明確違約責(zé)任,是在目前房價上漲的情況下,業(yè)主違約的幾率增大,明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。

如果二手房買賣中產(chǎn)生了糾紛,我們應(yīng)該怎么維護(hù)自己的利益呢?如果選擇向法院訴訟,訴訟流程是什么?應(yīng)該提交什么材料來證明自己的利益受損?

1、 起訴,即向有管轄權(quán)的法院立案庭遞交訴狀。

2、 立案審查符合立案條件,通知當(dāng)事人7日內(nèi)交訴訟費(fèi),交費(fèi)后予以立案;不符合立案條件,裁定不予受理。受理后,法院5日內(nèi)將起訴狀副本送達(dá)對方當(dāng)事人,對方當(dāng)事人15日內(nèi)進(jìn)行答辯,通知當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)交換,可根據(jù)當(dāng)事人申請,做出財產(chǎn)保全裁定,并立即開始執(zhí)行

3、 排期開庭,提前3日通知當(dāng)事人開庭時間、地點(diǎn)、承辦人;公開審理的案件提前3日進(jìn)行公告。

4、開庭審理,宣布開庭,核對當(dāng)事人身份,宣布合議庭成員,告知當(dāng)事人權(quán)利義務(wù),詢問是否申請回避。法庭調(diào)查:當(dāng)事人陳述案件事實(shí)。舉證質(zhì)證:告知證人的權(quán)利義務(wù),證人作證,宣讀未到庭的證人證言,出示書證、物證和視聽資料;雙方當(dāng)事人就證據(jù)材料發(fā)表意見。法庭辯論:各方當(dāng)事人就有爭議的事實(shí)和法律問題,進(jìn)行辯駁和論證。法庭調(diào)解:在法庭主持下,雙方當(dāng)事人協(xié)議解決糾紛。

如果達(dá)成調(diào)解協(xié)議,制作調(diào)解書,雙方當(dāng)事人簽收后生效,當(dāng)事人履行調(diào)解書內(nèi)容或申請執(zhí)行;未達(dá)成調(diào)解協(xié)議,合議庭合議作出裁決

5、 宣判,同意判決,當(dāng)事人自動履行裁判文書確定的義務(wù)或向我院告訴庭提出執(zhí)行申請;不同意裁判,需要分情形區(qū)分對待。《民事訴訟法》第33條規(guī)定,因不動產(chǎn)提起的訴訟,應(yīng)向不動產(chǎn)所在地法院起訴。

如果在二手房的交易中遇見了難以解決的問題,可以依照以上流程向所在地法院提起訴訟,來堅決的維護(hù)好自己的利益。但是我們還是應(yīng)該注意在二手房買賣中可能碰見的問題,盡量避免此類事情發(fā)生。