公積金貸款具有利率低的特點(diǎn)，是買房貸款的首選方式。但由于公積金貸款額度有一定的上限，再加上個(gè)人貸款的額度與公積金余額及繳納的年限有關(guān)，因此，很多時(shí)候，公積金的可貸款額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于繳納首付后的剩余房款。

我的一個(gè)朋友小劉近期在某二線城市買房，該城市個(gè)人公積金貸款的上限為60萬，夫妻共同貸款的上限為80萬。而小劉總共需要貸款80萬，其公積金目前只夠貸款20萬。這下發(fā)愁了，是采用商業(yè)貸款后，再轉(zhuǎn)為純公積金貸款呢？還是采用公積金貸款加商業(yè)貸款的組合模式？或者說采用了組合貸款后，再轉(zhuǎn)公積金貸款？

注意了，小劉這里有個(gè)誤區(qū)，采用組合貸款后，是不可以轉(zhuǎn)為公積金貸款的。在公積金貸款未結(jié)清的情況下，不能再使用公積金貸款；商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，個(gè)人需符合公積金貸款的條件。并不是城市都可以商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的，具體要看城市的規(guī)定。

一、商轉(zhuǎn)公相關(guān)問題詳解

1、商業(yè)貸款多久后，可以轉(zhuǎn)公積金貸款？

在商貸可以轉(zhuǎn)公貸的城市中，不少城市是要求商業(yè)貸款償還1年（含1年）后，才可以轉(zhuǎn)公積金貸款；也有城市是說只要個(gè)人還款滿6個(gè)月，拿到了房屋的兩證，且符合公積金貸款條件，就可以辦理，具體可以向當(dāng)?shù)氐墓e金管理咨詢。另外，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，由于商業(yè)貸款的利，銀行還會(huì)考慮自身的收益，所以，還需要征得銀行同意，才可以轉(zhuǎn)。

2、關(guān)于貸款的利率問題

商轉(zhuǎn)公或組合貸款，商業(yè)貸款的按照商業(yè)貸款的利率來執(zhí)行，公積金貸款的，則按照公積金貸款的利率來執(zhí)行。另外，組合貸款中，商業(yè)貸款和公積金貸款的貸款年限必須保持一致。

3、關(guān)于商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的費(fèi)用

商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，公積金是不收取費(fèi)用的，但個(gè)人可能需要繳納中介貸款費(fèi)用，費(fèi)用多少，具體要看貸款銀行怎么說，這個(gè)費(fèi)用一般都不是太高。

二、組合貸款、商轉(zhuǎn)公，哪種方式劃算？

1、小劉計(jì)算了下組合貸款和商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的利息，如圖。(注意：小劉作為工薪階層，采用的是等額本息的還款方式。)

2、組合貸款，貸款年限30年，產(chǎn)生的利息如下：

3、商業(yè)貸款，5年后，轉(zhuǎn)公積金貸款，利息如下：

上圖中，小劉償還的利息為188330.49元，償還的本金為66418.11元，剩余本金為733581.66元。商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款后，貸款年限25萬，公積金需要貸款73萬多。公積金規(guī)定，個(gè)人貸款高上限為60萬，夫妻貸款高上限為80萬，小劉5年后轉(zhuǎn)公積金貸款，如果能夫妻共同貸款，就能貸款到80萬。

三、組合貸款OR商轉(zhuǎn)公，視具體情況而定

如果個(gè)人公積金貸款的額度比較小，不妨先采用商業(yè)貸款，等公積金余額多了，可貸款額度高了，再轉(zhuǎn)為公積金貸款；如果組合貸款中，公積金貸款的比例比較高，不妨就采用組合貸款的方式，因?yàn)楹笃谏虡I(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，銀行不一定會(huì)同意，即使同意了，辦理手續(xù)也比較麻煩；另外，商業(yè)貸款享受優(yōu)惠力度比較大的人，或原商業(yè)貸款還款已接近尾聲的人，沒必要辦理商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款。

在我們買房貸款前，好計(jì)算下哪種貸款方式比較好，比較省錢。如果采用商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，就要注意個(gè)人公積金的可貸款金額，必須要大于剩余的房貸金額。如果想要仔細(xì)了解商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款等三種貸款方式的利弊，可以參考這篇文章：

買房貸款有3種方式 究竟哪種省錢適合你

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