近日，四川省巴中市召開促進中心城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施和支持建筑業(yè)發(fā)展九條措施新聞發(fā)布會。并制定了《促進市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，適用于巴中市中心城區(qū)（包括巴州區(qū)、恩陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)），將于2022年8月5日起施行，有效期2年。

《若干措施》從貨幣化安置支持政策、提升住房品質(zhì)支持政策、公積金支持政策、金融信貸支持政策、購房補貼支持政策、助企紓困支持政策等6個方面制定了14條相關(guān)政策，既能更好地滿足剛需和改善性購房者的合理住房需求，又可以為開發(fā)企業(yè)紓困，保市場平穩(wěn)健康發(fā)展，傳達了積極信號。

《促進市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》解讀

《若干措施》主要有以下特點

一是支持合理購房需求。通過財政補貼，降低居民購房成本。通過下調(diào)公積金貸款首付比例，下調(diào)商業(yè)貸款首付比例和貸款利率，降低住房消費門檻。《若干措施》補貼支持針對性比較強，重點對特定人群合理購房需求給予財政補貼，主要包括引進人才、多孩家庭、在巴就業(yè)創(chuàng)業(yè)的回（返）鄉(xiāng)人員、農(nóng)村戶籍人員、抗疫一線的醫(yī)務(wù)工作者和社區(qū)工作人員等。同時，還對購買地下車位給予一定補貼政策。

二是切實助企紓困。《若干措施》全面回應(yīng)了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展座談會上企業(yè)提出的訴求，比如，允許符合條件企業(yè)分期分宗開發(fā)，支持分期分宗驗收。允許開發(fā)企業(yè)用商品房源或銀行保函代替預(yù)售資金保底金，釋放部分資金。降低新出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地地下車位配置比例，允許企業(yè)在履行相關(guān)程序后對外出售地下車位，提高地下車位使用率。允許因疫情影響不能正常繳存住房公積金的企業(yè)緩交住房公積金，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目個人住房公積金貸款合作準入條件。允許企業(yè)分兩個階段繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

三是強化監(jiān)管防范風險。《若干措施》在加強監(jiān)管方面，做了多項細化要求，為了杜絕房產(chǎn)領(lǐng)域“有政策”就漲價的怪現(xiàn)象發(fā)生，實行商品房預(yù)售價格備案制管理，各開發(fā)項目在辦理預(yù)售許可前，提交預(yù)售房源備案價格，并公示預(yù)售房源價格。已辦理預(yù)售許可的，提交剩余可售房源備案價格，并公示價格。

政策逐條解讀如下：

一是全面實行貨幣化補償安置。實行貨幣化補償安置，不僅有利于縮短安置周期，提高安置效率，讓群眾盡快住上新房。

《若干措施》明確，中心城區(qū)新的房屋征收和征地拆遷補償安置，原則上以購房券形式實行貨幣安置，不再供應(yīng)新的安置還房建設(shè)用地。未開工建設(shè)的安置還房，原則上不再開工建設(shè)，由轄區(qū)政府公開采購符合條件的商品房源，或發(fā)放購房券予以安置。選擇貨幣化安置補償，符合免征契稅條件的，可免契稅。

二是優(yōu)化審批驗收管理。新出讓土地和已出讓未建設(shè)用地，繳納土地出讓價款50%以上，可實行分期開發(fā)，分期開發(fā)比例不超過出讓價款繳納比例，按“容缺后補”原則，按時序辦理用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可、建筑施工許可、商品房預(yù)售許可等證件，剩余出讓價款1年內(nèi)繳清。允許企業(yè)先期進場開展測繪、開挖等工作，但必須取得施工許可后，方可進行主體施工。規(guī)劃核實時，設(shè)計方案分期的，可分期驗收；設(shè)計方案未分期的，報自然資源和規(guī)劃部門充分論證并審查同意，可分期驗收。用地核驗與最后一批次分期規(guī)劃核實一并申請辦理，統(tǒng)一核實土地出讓合同履約情況。

三是優(yōu)化土地利用管理。對已出讓未開發(fā)土地，允許依法依規(guī)調(diào)整土地用途、商住比例、戶型結(jié)構(gòu)和功能布局。

四是提高地下車位使用率。新出讓用地或已出讓未辦理規(guī)劃許可且未開工建設(shè)用地，可按每100平方米計容建筑面積配置0.6—0.8個地下車位合理配置地下車位。住宅小區(qū)配建庫存車位（庫），超過2年未銷售車位（庫），采取相應(yīng)方式告知小區(qū)業(yè)主優(yōu)先購買，充分告知1個月后，可對小區(qū)以外單位和個人銷售。

五是調(diào)整公積金使用政策。共提出了5條針對性政策，一是下調(diào)首套房、二套房公積金按揭貸款首付比例。二是允許按月提取還貸款。三是開展商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)。四是降低房地產(chǎn)開發(fā)項目個人住房公積金貸款合作準入條件。五是出臺階段性公積金支持政策。

六是優(yōu)化金融信貸支持。下調(diào)商品房按揭貸款保證金比例至2%—3%。下調(diào)商業(yè)按揭貸款首付比例，首套房首付比例下調(diào)至20%、二套房首付比例下調(diào)至30%，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，據(jù)了解，我市部分商業(yè)銀行按揭貸款利率已經(jīng)下調(diào)到了4.25%，已經(jīng)非常接近公積金按揭貸款3.25%的利率。

七是支持多孩家庭購房。對2015年10月29日后生育二孩的家庭，2021年5月31日后生育三孩的家庭，購買新建商品住房的，給予每平方米200元補貼，二孩家庭最高補貼2萬元，三孩家庭最高補貼3萬元。

八是鼓勵采用團購方式購買商品房。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用團購模式銷售商品住房。各級工會積極組織職工團購商品住房，與開發(fā)企業(yè)達成的優(yōu)惠價格不計入備案價格跌幅比例范圍。

九是優(yōu)化引進人才安家補助政策。鼓勵引進人才領(lǐng)取購房券兌現(xiàn)安家補助，對選擇領(lǐng)取購房券的，購房券金額在領(lǐng)取現(xiàn)金金額的基礎(chǔ)上上浮25%。引進人才領(lǐng)取的購房券，本人可以用于支付首付款，也可用于償還貸款，但禁止流通、轉(zhuǎn)讓。服務(wù)期內(nèi)調(diào)離本市的，需按比例返還安家補助。

十是實施特殊人群購房補貼政策。對農(nóng)村居民戶籍人員、2020年以來回（返）鄉(xiāng)就（創(chuàng)）業(yè)人員和大學(xué)生、退役或現(xiàn)役軍人、抗疫一線的醫(yī)務(wù)工作者和社區(qū)工作者，以及在中心城區(qū)范圍內(nèi)，父母在子女居住地或子女在父母居住地同一行政區(qū)域內(nèi)購房的特殊購房群體，購買首套新建普通商品住房的，每平方米補貼100元，每戶最高補貼1萬元。

十一是鼓勵企業(yè)給予購房優(yōu)惠。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在二孩三孩家庭、引進人才及特殊人群購買新建商品房住房時，給予特別優(yōu)惠，優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

十二是強化地下車位去庫存。繼續(xù)推行市中心城區(qū)地下車位不動產(chǎn)確權(quán)登記試點，對購買土地權(quán)的地下車位，不收取土地出讓價款。對沒有購買土地權(quán)的地下車位，采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)，出讓價格通過評估確定。對購買新建地下車位的給予財政補貼，車位購買價格在3.5萬元及以下的，給予購買人每個車位3000元補貼；車位購買價格在3.5萬—4.5萬元（不含3.5萬元、含4.5萬元）的，給予購買人每個車位1500元補貼；每戶最多享受兩個車位補貼政策。

為什么購買價格低的補貼標準越高，購買價格越高反而不在補貼范圍之內(nèi)？這主要是基于以下考慮，當前市中心城區(qū)一些新開發(fā)樓盤周邊現(xiàn)狀是，車主停車難、停車貴，而開發(fā)商持有大量車位空置閑置和資金斷鏈苦苦掙扎，為了解決停車難問題、鼓勵廣大車主購買車位，同時促進開發(fā)商將持有車位降價銷售，將死資產(chǎn)變?yōu)榱鲃淤Y金，因而采用“低價出售有補貼”的政策。大家注意，這個補貼是補貼給車位購買人，不是補貼給開發(fā)商。

十三是優(yōu)化商品房預(yù)售管理。實行商品房預(yù)售價格備案制管理。各開發(fā)項目在辦理預(yù)售許可前，提交預(yù)售房源備案價格，在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)，一次性公示預(yù)售房源價格，公示價與備案價要一致。已辦理預(yù)售許可的在售項目，在本通知印發(fā)之日（7月4日）起15日內(nèi)（即2022年7月19日前），提交剩余可售房源備案價格，并在銷售場所一并公示。各購房群眾在購買商品房過程中對銷售價格有異議的，可向?qū)俚胤抗懿块T咨詢。

對于流動資金困難的項目，開發(fā)企業(yè)可向主管部門申請，可采用預(yù)售項目可售商品房為保底金擔保，也可以銀行保函或保險公司保單代替預(yù)售資金保底金，以上述方式釋放的預(yù)售資金保底金，撥付時必須有不低于80%的比例，直接撥付至民工工資專戶或施工企業(yè)、材料供應(yīng)商、設(shè)備租賃商等。

十四是調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費繳納時限。自實施之日起至2024年6月30日前辦理施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項目，由開發(fā)建設(shè)單位書面承諾，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費可在辦理施工許可前繳納50%，需在竣工驗收備案前全部繳清。