限價(jià)房五年以后就是商品房。因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，限價(jià)房轉(zhuǎn)化成商品房要在5年后就才可以轉(zhuǎn)為商品房，但必須要拿到房產(chǎn)證。不過限價(jià)房在交易上還是有限制，在出售時(shí)應(yīng)按屆時(shí)同地段普通商品房指導(dǎo)價(jià)與限價(jià)房?jī)r(jià)格之差的35%上交土地出讓金，并且限價(jià)房過戶手續(xù)和流程等方面，不同于普通的商品房，所以一定要提前進(jìn)行了解。

已購(gòu)公房與普通商品房有什么區(qū)別？

首先需要明確的是，“已購(gòu)公房”指的是個(gè)人從企事業(yè)單位購(gòu)買的公有住房。從其特點(diǎn)上看，一是具有福利性質(zhì)，業(yè)主買入的價(jià)格往往較為實(shí)惠；二是“可售”，即在滿足一定條件的基礎(chǔ)上，可以再次入市交易（需要開具上市審批才能出售的央產(chǎn)房除外）。

那么，滿足什么條件的已購(gòu)公房才能出售呢？麥田房產(chǎn)專業(yè)人士指出，已購(gòu)公房按取得方式來分，有成本價(jià)公房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)公房、優(yōu)惠價(jià)公房三種。其中，只有成本價(jià)公房可以直接出售；其他兩種則必須先轉(zhuǎn)為成本價(jià)公房，才能進(jìn)行出售。

具體來看，“成本價(jià)公房”指的是業(yè)主買房時(shí)向單位付了全款，獲得全部產(chǎn)權(quán)的房子；而“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)公房”和“優(yōu)惠價(jià)公房”，指的是業(yè)主買房時(shí)只支付了部分房款，個(gè)人擁有94%產(chǎn)權(quán)、剩下6%產(chǎn)權(quán)仍屬于單位的房子。

由于仍有6%的產(chǎn)權(quán)屬于單位，所以，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)公房、優(yōu)惠價(jià)公房如果要上市交易，業(yè)主需將金額為“1560元（城六區(qū)與亦莊之外為1290元）*房屋建筑面積*6%”的成本價(jià)款繳納給單位，然后由單位開具證明，其再到房屋所屬區(qū)縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行登記——變更房屋性質(zhì)后，才能以成本價(jià)公房的性質(zhì)上市出售，這個(gè)過程就是“補(bǔ)成本價(jià)”。

值得注意的是，成本價(jià)公房在交易中所需繳納的稅費(fèi)，與普通商品房相比也有明顯區(qū)別。麥田房產(chǎn)專業(yè)人士指出，其一，公房在轉(zhuǎn)讓時(shí)須交納土地出讓金，城六區(qū)與亦莊按照15.6元/平方米征收，其他區(qū)縣按照12.9元/平方米征收，而普通商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)不用交土地出讓金；其二，房子“滿二年”（賣方取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)間）后，公房沒有增值稅及附加稅，而對(duì)于普通商品房來說，滿兩年的普宅可以免征增值稅，非普宅則需按差額（成交價(jià)與原值相減）來征收。