業(yè)內(nèi)人士提醒，購房者在簽訂買賣合同過程中，應(yīng)盡量考慮周全，將有可能會產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素全部考慮進(jìn)來，以避免“被違約”造成的經(jīng)濟(jì)損失。

案例：

張先生是定遠(yuǎn)人，為了兒子能在合肥，他決定在合肥買一套房子。4月初，他籌集24萬元首付款，與合肥某樓盤簽訂了購房合同。但不久后，他就聽到“外地人不能辦理銀行貸款”的消息。他咨詢樓盤，樓盤工作人員說，目前省內(nèi)購房者仍可爭取辦到按揭，但首付要提高至4成。

“之前的首付款已經(jīng)用完多年的積蓄了，現(xiàn)在又要增加8萬，一時(shí)籌不到；再說了，現(xiàn)在銀行能不能辦下來按揭還說不準(zhǔn)。”張先生于是想到了解約。

違約成本誰承擔(dān)

在貸款面對困境需要違約時(shí)，一方面，買家希望不支付違約金解約，拿回定金和首付；另一方面，賣家希望能夠履約，起碼也要拿到違約金解約。

那么違約的責(zé)任如何明確？合同中若約定過，因政府或者銀策發(fā)生變化，導(dǎo)致貸款審批或者比率發(fā)生變化的，買方必須補(bǔ)差價(jià)的，必須按照合同約定處理，不得以新政為名要求解除。

一般情況下適當(dāng)增加貸款首付、提高利率，不會導(dǎo)致買方不能繼續(xù)履行合同。如果合同有條件履行，還是要履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。除非買方舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致他無法正常生活，可提出解除合同。

另外，因政策規(guī)定如“外地人、三套房”等無法貸款的，屬于“不可歸責(zé)于雙方原因而導(dǎo)致合同無法履行”，買賣雙方任何一方都可以提出解除合同，無需支付違約金。但如果因?yàn)橘I房資信等個(gè)人問題無法貸款，買方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

簽合同前要細(xì)看

不管是主動違約還是“被違約”，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。為了避免這一點(diǎn)，建議購房者隨時(shí)掌握政策變化，因?yàn)殡S著信貸、稅收政策的變化，市場會發(fā)生一系列連鎖反應(yīng)，只有掌握這些信息，才能做到以變應(yīng)變。

具體操作上，購房者也可以多加注意。購房前，可讓有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士對自己是否符合銀行貸款進(jìn)行預(yù)審，可把風(fēng)險(xiǎn)降到低；在簽訂住房買賣合同過程中，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)策以及未來有可能會出現(xiàn)的政策，將可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進(jìn)來，并針對這些變化，提出相應(yīng)的應(yīng)對策略，并盡量在合同中體現(xiàn)出來。在征得對方同意的前提下，將違約成本降到低。