商品房是我國(guó)市場(chǎng)化改革的產(chǎn)物,隨著商品房購(gòu)銷模式、銷售價(jià)格、銷售政策的變化,商品房買賣合同糾紛與10年前相比具有新的時(shí)代特征。商品房糾紛日益增多,很多商品房買賣糾紛其實(shí)具有共性,從一個(gè)案例中就可推斷出相似案件的結(jié)果。

一、因房?jī)r(jià)上下變動(dòng)引發(fā)的糾紛此起彼伏

一是房?jī)r(jià)上漲引起開(kāi)發(fā)商違約糾紛。在房?jī)r(jià)快速上升的時(shí)期,開(kāi)發(fā)商為提高利潤(rùn),往往以各種理由解除或終止與購(gòu)人的買賣合同。甚至愿意用承擔(dān)違約金的方式主動(dòng)違約。

二是房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的購(gòu)房人主動(dòng)解除合同糾紛。在房?jī)r(jià)進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)期,商品房買賣合同領(lǐng)域顯現(xiàn)"退房潮"現(xiàn)象,出現(xiàn)買房人單方違約、要求補(bǔ)差價(jià)、群體性要求退房等狀況,而開(kāi)發(fā)商要求繼續(xù)履行合同并主張違約責(zé)任。

二、因房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的糾紛逐漸增多

一是房地產(chǎn)調(diào)控政策影響合同的履行。因限購(gòu)、限貨政策的出臺(tái)致使已經(jīng)簽訂的商品房買賣合同無(wú)法履行。購(gòu)房人要求解除合同,出賣人主張違約責(zé)任。

二是借名購(gòu)房等規(guī)避調(diào)控政策的情形增多。購(gòu)房人由于屬于限購(gòu)或限貸群體不能買房。通過(guò)借用他人的名義購(gòu)買房屋。而出現(xiàn)真實(shí)權(quán)利人與名義權(quán)利人不符的情形。

三是因調(diào)控政策影響的房地產(chǎn)中介合同糾紛增多。表現(xiàn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)致使房屋買賣沒(méi)有完成。購(gòu)房人拒付或要求退還中介費(fèi)糾紛。此外,房產(chǎn)中介公司為了招攬業(yè)務(wù),多賺傭金,提供諸多辦理假離婚、偽造繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)憑證等建議,規(guī)避房產(chǎn)新政引發(fā)糾紛。

三、關(guān)于房屋面積誤差問(wèn)題

一是因測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)變化引起的商品房實(shí)測(cè)面積與約定面積不符的處理。實(shí)踐中出現(xiàn),因國(guó)家建筑物測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整導(dǎo)致合同約定的商品房結(jié)算面積與房屋實(shí)測(cè)面積不符,此時(shí)是以約定的面積還是以實(shí)測(cè)的面積為準(zhǔn)?

如果當(dāng)事人明確約定終的結(jié)算面積不以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。而以合同約定的面積為準(zhǔn),系當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的自我判斷。其在訂立合同時(shí)已經(jīng)明確預(yù)見(jiàn)到合同約定的面積(即暫測(cè)面積)可能與房屋土地管理部門未來(lái)的實(shí)測(cè)面積存在差異。當(dāng)事人基于自身的商業(yè)判斷所為的約定,應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸\(chéng)信地遵循。

二是面積不符時(shí)鑒定資料的提供問(wèn)題。實(shí)踐中如何判斷面積不符,房屋買受人測(cè)量認(rèn)為房屋面積短少,請(qǐng)求法院對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)量鑒定;出賣人主張面積相符,拒絕提供竣工平面圖導(dǎo)致無(wú)法鑒定的,如何處理?

因房屋實(shí)際建筑面積的測(cè)量涉及專門性問(wèn)題。常人一般難以解決。出賣人負(fù)有提供鑒定所必須的竣工平面圖的協(xié)助義務(wù)。如其拒不提供,則可以推定買受人的主張成立。

以上就是幾種新的常見(jiàn)的商品房買賣合同糾紛類型,希望對(duì)大家簽訂商品房買賣合同時(shí)有所幫助,盡量避免糾紛產(chǎn)生,維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)利。