日前，河北張家口市出臺《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的通知》，其中“新取得預(yù)售許可證的項目不得低于備案價格85%進(jìn)行銷售”政策，被外界稱為“限跌令”。據(jù)媒體統(tǒng)計，張家口是近兩個月多月以來，第9個出臺房價限跌令的城市。在張家口之前，已有包括岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山出臺了類似舉措。

“限跌令”能止住房價下跌嗎？

其實，“限跌令”不是現(xiàn)在才有的。每當(dāng)樓市下跌到一定程度，開發(fā)商回款變?nèi)?，資金鏈壓力大，就會出現(xiàn)新房打折促銷等現(xiàn)象。比如，2008年、2014-2015年，不少城市都曾傳出過“限跌令”。特別是，如果商品房市場走弱再遇上信貸等融資政策收緊，那些拿地成本低或資金鏈緊張的開發(fā)商，打折力度會更大。

對此，有的城市擔(dān)心“打折降價”形成趨勢，造成傳染效應(yīng)，這不僅會導(dǎo)致開發(fā)商拿地和購房者買房的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，沖擊土地市場并導(dǎo)致地產(chǎn)全鏈條收縮，而且對此前拿了高價地的開發(fā)商也不公平，于是基于以上考慮，就會出臺類似“限跌”舉措。

有一些“限跌令”是合理的。房子是特殊商品，按照國家及各地規(guī)范預(yù)售和銷售的管理政策，在申請“一房一價”的價格備案以后，新建商品住房項目才能獲得預(yù)售證。并且，新房項目要按照備案價銷售，超過備案價15%的，要重新備案。

嚴(yán)格來看，此次張家口的政策并不是“限跌令”，而是堅持預(yù)售管理政策、維護(hù)“一房一價”原則而已。這樣做，某種程度上也是維護(hù)購房者和小業(yè)主的利益。不難想象，當(dāng)開發(fā)商迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，開始降價銷售，降價幅度大了，開發(fā)商做品質(zhì)的動力就小了，項目可能就會出現(xiàn)“減配”、甚至以次充好、貨不對板等問題。

根據(jù)70城房價指數(shù)，8月份20個城市新房價格下跌，多為三四線城市。8月份，二線城市二手住房指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，2015年以來首次停漲，有43個城市的二手房價格指數(shù)下跌或停漲，比7月增加了14個，下跌或停漲城市數(shù)創(chuàng)2015年3月份以來最大（除疫情沖擊的2020年2月份）。三四線城市為-0.1%，為2020年以來首次下跌。

可見，房價下跌的主要是三四線城市，出臺“限跌令”的也大都是這些城市。2014-2018年，棚改疊加“去庫存”利好，三四線城市建設(shè)了很多房子?，F(xiàn)在優(yōu)惠政策陸續(xù)退出，房價下跌在情理之中。

當(dāng)刺激樓市已成為過去式，當(dāng)人口增量難以支撐樓市需求，估計還會有其他三四線城市的房價下跌?；诜€(wěn)定的長效機(jī)制考慮，管理者會出臺“限跌令”，甚至不排除一些弱二線城市也會這么做。

看待樓市問題要用新思維。當(dāng)下，樓市重心開始向都市圈轉(zhuǎn)移，包括京津冀、長三角、大灣區(qū)、成渝等幾大都市圈，包括9個國家中心城市在內(nèi)的核心區(qū)域，正在成為樓市供應(yīng)和需求的有效區(qū)域，占新增供需的比例越來越大。而且，人口跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走、產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走。

對于三四線城市來說，如果供應(yīng)量大，人口外流和老齡化嚴(yán)重，基于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”考慮，出臺“限跌令”是必要的。這樣的做法雖可緩減下跌節(jié)奏，卻無法阻止下跌進(jìn)程。短期內(nèi)，要合理評估在售庫存和潛在庫存，及時停止供地和舊改，收縮樓市增量供應(yīng)區(qū)域，避免財政在公共服務(wù)上無序投放，保護(hù)好中心區(qū)和安全區(qū)，守住樓市的基本盤，做到樓市下限有支撐；長期看，還要夯實產(chǎn)業(yè)和人口基礎(chǔ)，要和周邊中心城市做好產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)和互補(bǔ)、錯位發(fā)展，慢慢擴(kuò)大樓市需求的范圍。

紅星新聞特約評論員 李宇嘉

編輯 汪垠濤