隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，賣方市場(chǎng)逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，如今的購房者越來越理性，看房、買房往往會(huì)拉長(zhǎng)戰(zhàn)線、貨比三家。現(xiàn)在的購房者越來越重視居住的舒適度，但對(duì)容積率的了解依然不是很全面。不少購房者在看房的時(shí)候都會(huì)聽售樓人員說到有關(guān)容積率的話題，但是很多人都不知道容積率是什么？有的購房者只知道容積率越低越好，但是卻不了解容積率到底是怎么計(jì)算的及多大的容積率比較合適？

什么是容積率

容積率是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值，

它的計(jì)算公式并不復(fù)雜：容積率＝總建筑面積÷總用地面積。比如，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總建筑面積為10萬平方米，而總用地面積為5萬平方米，那么該項(xiàng)目的容積率為10÷5=2。但是要注意的是，當(dāng)建筑物超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積應(yīng)加倍計(jì)算。可以肯定地說，容積率越低，居民的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。

簡(jiǎn)單來說，就是一平方米土地可以蓋多少平方米的建筑，只能蓋0.5平方米容積率就是0.5，能蓋1平方米容積率就是1，能蓋2平方米容積率就是2，能蓋5平方米容積率就是5。

容積率的概念代表著土地上的建筑密度，所以，幾百米高的摩天大樓的容積率都是很高的。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來說，可能越高越好，因?yàn)槠浯碇偷貥?biāo)；對(duì)于住宅項(xiàng)目來說，在很多情況下，可就不是越高越好了。

對(duì)于住宅而言，土地上的建筑面積越少，代表著入住的人就越少、車就越少，小區(qū)就越安靜，分享小區(qū)綠化、電梯、公共設(shè)施的人就越少。當(dāng)然，獨(dú)享的資源越多，就要付出更多的代價(jià)，這就是別墅與高層的區(qū)別。顯然，高層小區(qū)的容積率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于別墅。

人能居住的住宅樓盤，容積率5是一個(gè)極限，超過5的樓盤基本上接近垃圾建筑，而改善型樓盤的容積率極限是3.5，超過4還說是改善、的就是耍流氓。

容積率常被忽視

在一份網(wǎng)上問卷調(diào)查中，要求購房者依次選出5項(xiàng)對(duì)樓盤的售價(jià)、地段、環(huán)境、綠化率、容積率、開發(fā)商品牌等因素的關(guān)注度，300多名參與調(diào)查的網(wǎng)友中，只有10人選了容積率，所占比例僅為3%左右。樓盤的容積率不像售價(jià)、園林環(huán)境等“看得見、摸得著”，經(jīng)常被購房者忽視。大多數(shù)購房者不了解樓盤容積率，更別說以此衡量樓盤品質(zhì)了。

一般情況下，獨(dú)棟別墅樓盤的容積率在0.5至0.8之間，多層、洋房樓盤的容積率在1至1.5之間，小高層樓盤的容積率在2.5左右，高層樓盤容積率大多數(shù)在4以上。業(yè)界普遍認(rèn)為，容積率越高的小區(qū)，居住舒適度越低。

開發(fā)商在買地時(shí)，地塊的容積率往往是確定好了的。為了賺取更多利潤(rùn)，有的開發(fā)商會(huì)在提高容積率方面做文章。外地有些開發(fā)商在拿到地之后，會(huì)通過種種渠道將容積率提高0.1或0.2，在獲得有關(guān)部門的批文后，此舉便成了合法行為。業(yè)內(nèi)人士提醒，別小看容積率提高0.1的數(shù)值，有的樓盤總建筑面積大，容積率提高0.1，折算下來，開發(fā)商就可以多建上千平方米的房子。

選擇合適的容積率

那么，容積率多少算是合適的呢？住宅容積率一般在土地拍賣時(shí)就已確定。

容積率低于0.3，這是高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目；

容積率介于0.3至0.5之間，基本上是一般的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但是給人感覺有點(diǎn)密了，如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這一問題；

容積率在0.5至0.8之間，為一般的雙拼、聯(lián)排別墅；

容積率在0.8至1.2之間，如果全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流；

容積率在1.2至1.5之間，一般為正常的多層項(xiàng)目；容積率在1.5至2.0之間，一般為正常的多層+小高層項(xiàng)目；

容積率在2.0至2.5之間，一般為正常的小高層項(xiàng)目；

容積率在2.5至3.0之間，基本上是小高層+二類高層項(xiàng)目(18層以內(nèi))；

容積率在3.0至6.0之間，為高層項(xiàng)目(樓高100米以內(nèi))；

容積率為6.0以上，為摩天大樓項(xiàng)目。

“讀者可以從容積率上初步判定建筑物屬于高層還是多層，當(dāng)容積率為2至3時(shí)，常常是多層與高層的混合，4至5常常是小高層與高層的混合，小于2常常是多層與小高層的混合或多層。”業(yè)內(nèi)表示。

對(duì)于住戶來說，容積率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒適度也就越高。容積率過高或綠化率過低的小區(qū)，在居住安全性與舒適度方面大多會(huì)存在一些問題。一個(gè)具有良好居住環(huán)境的小區(qū)，多層住宅的容積率不應(yīng)超過3，高層住宅的容積率不應(yīng)超過5，而綠化率以不低于30%為宜。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。

透過容積率認(rèn)識(shí)樓盤

購房者可以通過樓盤的容積率來分析開發(fā)商的營(yíng)銷成本，從而買到實(shí)惠的房子。如兩個(gè)樓盤緊挨在一起，售價(jià)也相當(dāng)，而A樓盤的容積率是2，B樓盤的容積率是3，則意味著B樓盤的建筑成本低，還有的空間。

有的樓盤為了吸引購房者，會(huì)故意混淆前后期工程的容積率，以制造容積率低的假象。一些開發(fā)商將地塊分幾期開發(fā)，在一期地塊上，只建少量建筑，在二期地塊上則建大量建筑。在宣傳中，開發(fā)商將一期地塊的容積率單獨(dú)計(jì)算，而把二期地塊的容積率與一期相加合計(jì)，從而得出一期容積率低、二期容積率也不高的假象。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，地塊不論是分幾期建設(shè)，只有一個(gè)容積率指標(biāo)，購房者可向規(guī)劃、土地等部門咨詢地塊的核準(zhǔn)指標(biāo)。

因?yàn)榻ㄖ杀鞠鄬?duì)固定，開發(fā)商買地后，容積率的高低左右著樓盤的售價(jià)。容積率在樓盤開發(fā)中有重要意義，購房者不僅要在買房時(shí)關(guān)注樓盤的容積率，在買房后也要關(guān)注，這樣才能保護(hù)自身的權(quán)益。