所以，到了今天，沒(méi)有幾個(gè)買(mǎi)房人不認(rèn)為房?jī)r(jià)不高的。此前一直看好房地產(chǎn)的一些專家觀點(diǎn)也發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變，在海通證券首席策略分析師荀玉根看來(lái)，房地產(chǎn)占了中國(guó)居民投資了60%，大頭放在房產(chǎn)中，在過(guò)去二十年被證明是對(duì)的，這與城鎮(zhèn)化和工業(yè)化發(fā)展有關(guān)，但現(xiàn)在決定房地產(chǎn)發(fā)展的兩個(gè)邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化，行業(yè)邏輯過(guò)了高峰期自不必說(shuō)，他還提到人口邏輯，目前我們的平均年齡是39歲，比20年前高了10歲，意味著買(mǎi)房高峰期也已經(jīng)過(guò)去。
當(dāng)然，也有比較樂(lè)觀的專家，比如獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)日前就表示，“下一個(gè)5年，房地產(chǎn)好日子并未結(jié)束，看好大的都市圈以及相當(dāng)一部分大城市房?jī)r(jià)會(huì)翻番”。專家們各持己見(jiàn)，在一定程度上也代表了大家對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)以及房?jī)r(jià)趨勢(shì)的分歧，各自說(shuō)法看似也有自己的理由，說(shuō)到底，誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，還沒(méi)有定論。
看到這里，對(duì)于有買(mǎi)房計(jì)劃的人來(lái)說(shuō)，自然有點(diǎn)暈乎了。那么大一筆錢(qián)砸進(jìn)去后，房?jī)r(jià)又跌了豈不虧大，到時(shí)候還不如存銀行安全。即使是剛需，現(xiàn)在買(mǎi)房也是有顧慮的，你說(shuō)不買(mǎi)吧，如果再繼續(xù)漲，那就更買(mǎi)不起了，但如果正好買(mǎi)在“山頂上”，就算自住，心里也是一百個(gè)不爽，畢竟多花了血汗錢(qián)。那么，到底是“良機(jī)”還是“深坑”？經(jīng)濟(jì)學(xué)博士2句話說(shuō)破。
第1句，房地產(chǎn)面對(duì)的3大環(huán)境不可同日而語(yǔ)。
應(yīng)該說(shuō)，從改革開(kāi)放開(kāi)啟的全面城市化以來(lái)，最快速發(fā)展的階段就是2000年以后，到目前已滿20年，在城市工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和國(guó)際化等全面發(fā)展過(guò)程中，就城市化體現(xiàn)的人口數(shù)據(jù)而言，城市化率從2000年的36.2%增長(zhǎng)到2020年底的60%，基本上平均每年都有1%以上的增速。這與此前，“從1949年到2000年，城市化率增長(zhǎng)26%用了51年時(shí)間”，基本相當(dāng)。可見(jiàn)，最近20年城市化的速度有多快。
不過(guò)，我們不能用現(xiàn)在的數(shù)據(jù)去簡(jiǎn)單推算出未來(lái)城市化速度，因?yàn)樵降胶笃冢鞘谢乃俣葧?huì)越慢，一般而言，按照發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的城市化路徑看，當(dāng)達(dá)到70%以后，城市化的速度就會(huì)放緩，比如以往一年有1個(gè)百分點(diǎn)的速度，彼時(shí)就可能只有0.5個(gè)百分點(diǎn)了。此時(shí)就有人說(shuō)了，70%以后再說(shuō)70%以后的事，我們現(xiàn)在不是還要從60%上升到70%嗎？還有10個(gè)點(diǎn)，按照1年1個(gè)點(diǎn)，我們城市化快速發(fā)展還有10年時(shí)間。表面上看，確實(shí)如此，這也跟此前社科院的報(bào)告預(yù)測(cè)基本吻合。但這期間的城市化跟以往有顯著區(qū)別。
都知道，過(guò)去20年的城市化是農(nóng)村人口分別流向城市，農(nóng)村人口從2000年的8.07億減少到2019年末的5.51億，凈減少2.56億，差不多每年都有1300萬(wàn)人進(jìn)入城市，流入到從縣城到一二線大城市的各等級(jí)城市，絕大多數(shù)城市都能接受到這部分“新生力量”，這也是支撐各城市樓市不斷向前的源動(dòng)力。
但目前進(jìn)入城市化下半場(chǎng)以后，農(nóng)村人口城市化速度變緩，“城市與城市，小城市流入大城市，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市流向發(fā)達(dá)城市和潛力城市”逐漸成為主流，給樓市的啟示即：猶如一塊大蛋糕，不能做到均分，而且還有可能自己不但沒(méi)分到多少，原來(lái)吃在嘴里的還要吐出來(lái)，這就是有的城市人口出現(xiàn)了凈流出，對(duì)應(yīng)樓市的話，這類城市接盤(pán)不足是一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)。這是城市化進(jìn)入新階段給我們樓市的啟示。
說(shuō)房地產(chǎn)不談供需，沒(méi)有任何意義，弄清供需很重要。目前官方?jīng)]有明確數(shù)據(jù)說(shuō)明我們到底有多少套存量房、在建房，以及潛在的土地供應(yīng)。但根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布的2018年住房數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)人均建筑面積達(dá)到了39平米，由于這兩年人口增加有限，而住房年竣工量并未放緩，意味著我們城市人均居住面積有進(jìn)一步增加，40平米問(wèn)題不大。
換言之，無(wú)論與國(guó)際比，還是我們自身感受來(lái)看，3口之家120平米的房子也是足夠住了。如果說(shuō)有差距的話，主要體現(xiàn)在城市與城市之間、剛需家庭和改善家庭之間，比如小城市人均住房有50平米，但大城市可能只有30平米，改善家庭人均有50平米，而剛需家庭只有30平米，加上還有一些無(wú)房人員被平均。
在我們現(xiàn)在的住房發(fā)展體制下，拋開(kāi)政策談房地產(chǎn)，就猶如“無(wú)源之水”。房地產(chǎn)發(fā)展必須以國(guó)家的政策為方向，主要包括樓市調(diào)控和住房發(fā)展方向兩個(gè)方面。
樓市調(diào)控方面，本輪樓市調(diào)控自2016年開(kāi)始，全國(guó)每年發(fā)布房地產(chǎn)政策都在數(shù)百次，即使遇到去年的突發(fā)事件也沒(méi)有放松調(diào)控，個(gè)別城市打“擦邊球”，無(wú)一例外地“一日游”，這足見(jiàn)國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的定力，正如人民日?qǐng)?bào)曾發(fā)文表態(tài)，大意是：所有有關(guān)樓市政策出臺(tái)的底線是“房住不炒”。翻譯成白話即是：買(mǎi)房自住，可以，炒房，不行！
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