大部分人根據(jù)房?jī)r(jià)和首付成數(shù)大概算出貸款金額，實(shí)際上銀行放貸金額是根據(jù)評(píng)估價(jià)計(jì)算。這樣評(píng)估下來(lái)，往往購(gòu)房人后能被銀行批下來(lái)的貸款金額與預(yù)期金額相差約總房款的10%-15%。相差的金額有可能就對(duì)購(gòu)房人購(gòu)房計(jì)劃帶來(lái)不便。那么，買房申請(qǐng)商業(yè)貸款需要注意什么呢？

一.衡量自身的貸款資質(zhì)

銀行將從多方面審核：如學(xué)歷、工作性質(zhì)、工作收入、信用記錄、名下?lián)碛匈Y產(chǎn)等等。若學(xué)歷在本科以上，工作收入是月還款金額的2倍以上，工作單位是國(guó)企或者500強(qiáng)，征信記錄良好，會(huì)是銀行優(yōu)先選擇發(fā)放貸款的客戶群，因此，購(gòu)房者應(yīng)該充分衡量自身的貸款資質(zhì)。

購(gòu)房者在申請(qǐng)商業(yè)房貸時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的關(guān)鍵因素。

1、 貸款資格。審批期間，銀行先通過(guò)建委網(wǎng)站來(lái)查詢購(gòu)房者的名下房產(chǎn)，再查詢購(gòu)房者全國(guó)未還清的購(gòu)房貸款記錄（名下北京兩套及以上住宅、全國(guó)有兩次及以上未還清的購(gòu)房貸款記錄，拒貸），確認(rèn)購(gòu)房者具備貸款資格。

2、收入證明與還款能力。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請(qǐng)人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開具收入證明來(lái)申請(qǐng)貸款。除此以外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。

3、借款人自身相關(guān)情況。個(gè)人信用情況直接影響銀行對(duì)借款人還款能力的評(píng)估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。

4、貸款人年齡。據(jù)了解，目前各大銀行對(duì)于貸款人年齡的要求不超過(guò)65歲，個(gè)別銀行可以到70歲。如果申請(qǐng)人未成年，貸款則須要有聯(lián)合借款人。

二、充分考慮房屋因素

購(gòu)房者可貸款金額取決于房屋的評(píng)估價(jià)。與評(píng)估價(jià)直接相關(guān)的是房屋的房齡、位置、樓層、朝向、格局、裝修等等，其中房齡、位置是重要的因素。一般來(lái)說(shuō)，同一地段不同的房屋的評(píng)估價(jià)都不相同，如南北通透的房屋評(píng)估價(jià)格相對(duì)高一些。而房齡大的二手房貸款難度大。

購(gòu)房者在貸款前好咨詢一下專業(yè)的人士進(jìn)行評(píng)估，來(lái)衡量自身的購(gòu)買力，以免在繳納定金之后，發(fā)現(xiàn)貸款額度小，資金不足給交易帶來(lái)困難，影響購(gòu)房進(jìn)程。評(píng)估房屋可從以下幾個(gè)因素著手。

1、房屋面積大小。銀行在發(fā)放房屋貸款時(shí)，面積是所考慮的重要因素之一。如果說(shuō)房屋面積越大銀行越歡迎，這樣的說(shuō)法還不完全準(zhǔn)確，但面積越小銀行警惕性越高，卻是毋庸置疑的。

2、房齡長(zhǎng)短。房齡越老，辦理貸款的機(jī)率越小。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房齡超過(guò)30年的房子，銀行基本上都不放貸款了。超過(guò)銀行所規(guī)定期限的情況下，借款人只有全款購(gòu)買房產(chǎn)。房產(chǎn)本身是可以交易的，房齡大只是會(huì)影響到借款人辦理貸款。

3、房屋外在因素。理論上房屋是會(huì)隨著房齡的增加價(jià)值減少的，因?yàn)榉慨a(chǎn)也是具有折舊的。但是購(gòu)房者不可以忽視房產(chǎn)以外影響他的因素如：地理位置、交通、生活設(shè)施、等。而這些因素就是促使二手房房?jī)r(jià)上漲的主要因素。

雖然每個(gè)銀行貸款審批中涉及的因素基本相同，但是在審核的過(guò)程中，不同銀行側(cè)重的因素不同。購(gòu)房者可以避開自身因素的弱點(diǎn)，去選擇銀行。若購(gòu)買房齡過(guò)大，可以選擇更注重個(gè)人還款能力的銀行，如工商銀行。若工資流水提供有難度，可以選擇對(duì)房屋或者其他因素更看重的銀行，如交通銀行。此外對(duì)于房屋年齡和還款期限的計(jì)算都比較不同。

三、在貸款前應(yīng)該多比較各個(gè)銀行的政策，選擇恰當(dāng)?shù)你y行

1、貸款成數(shù)和利率。目前，各銀行對(duì)于二手房貸款政策是首套住房首付三成、基準(zhǔn)利率;第二套房首付五成、利率上浮10%的政策。 使用公積金貸款，首付二成，多可貸120萬(wàn)五年以上的公積金貸款利率均按照3.25%來(lái)執(zhí)行。

2、建成年代與貸款年限。銀行審批貸款過(guò)程中，通常會(huì)把房產(chǎn)證上的建成年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件，一些銀行目前的政策是“房齡+貸款年限<50年”。

3、還款方式的選擇。銀行還款方式主要分為等額本息和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪 ;后者適合前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的貸款人群。