對(duì)于預(yù)算相對(duì)較小，或有限購(gòu)束縛的購(gòu)房者來說，商住兩用的房產(chǎn)變得有吸引力。那么，到底要不要買商住兩用，未來會(huì)面臨什么潛在風(fēng)險(xiǎn)呢？

首先，無(wú)論是購(gòu)買新房還是二手房，要先注意房產(chǎn)的土地規(guī)劃用途，是否為工業(yè)、辦公或商業(yè)，若是，那么該房屋能為“商住兩用”房屋或“l(fā)oft”，該類房屋一定要慎重選擇。

商住兩用的房屋主要存在以下潛在問題：

1. 產(chǎn)權(quán)年限與價(jià)格

   一般的商住公寓產(chǎn)權(quán)為40-50年，相比住宅的70年，不僅年限短，而且產(chǎn)權(quán)到期后續(xù)期問題尚無(wú)定論。好處則是，商住公寓的均價(jià)比同地段的住宅較低，同時(shí)，商住公寓主打戶型較小，因此總價(jià)也較低。

2. 買房貸款問題

   盡管總價(jià)相對(duì)較低，但需要注意的是，購(gòu)買商住公寓時(shí)會(huì)面臨較大的貸款壓力。

   由于商住公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)或辦公，而不是普通住宅，若需貸款，首付比例的要求一般不會(huì)低于50%，并且不能使用公積金貸款。

   確實(shí)需要商業(yè)貸款的，通常利率也會(huì)在基準(zhǔn)利率上浮10%左右，貸款年限一般要求不超過10年。因此對(duì)于普通購(gòu)房者，尤其是年輕人群體來說，并沒有減輕太多貸款及還款負(fù)擔(dān)。

3. 產(chǎn)品本身戶型與采光問題

   市面上的多數(shù)商住公寓層高都在4米及以上，可以選擇自己搭建隔層，也有在交付前就做好了隔層。這種設(shè)計(jì)一定程度上制造出更多的居住空間，也為購(gòu)房者提供了更多的改造體驗(yàn)。

   不過，也需意識(shí)到，商住公寓往往一層有多個(gè)房間，因此大部分的房屋朝向不能滿足通透的標(biāo)準(zhǔn)，甚至采光也深受影響。

4. 地段、環(huán)境與生活成本

   相比住宅來說，由于商住公寓往往位于較好的地段，布局于商業(yè)聚集的地區(qū)，區(qū)域內(nèi)有寫字樓、商場(chǎng)等配置，交通相對(duì)較為便利，距離地鐵口、公交中轉(zhuǎn)站等距離較近，因此可以減少購(gòu)房者的交通成本。

   但需要注意的是商住公寓物業(yè)服務(wù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都遠(yuǎn)高于一般住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，水費(fèi)電費(fèi)均按照商業(yè)來計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，也均高于一般住宅使用標(biāo)準(zhǔn)。

   商住公寓的綠化一般比住宅小區(qū)要差，這就決定著商住房的居住環(huán)境并沒有住宅那么好。同時(shí)商住公寓樓棟密集、人口多，人員素質(zhì)也參差不齊。

其他風(fēng)險(xiǎn)：

1. 無(wú)法遷入戶口。

   “商住兩用”房屋實(shí)質(zhì)上仍為商業(yè)用房或辦公用房，所以無(wú)法遷入戶口。

2. 無(wú)學(xué)區(qū)劃分，子女無(wú)法就近入學(xué)。

   由于項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)或工業(yè)用地，公共配套實(shí)施不包括學(xué)校，所以周邊也沒有學(xué)校，子女無(wú)法就近入學(xué)。

3. 可能出現(xiàn)質(zhì)量問題及驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)由于內(nèi)部夾層建造，主體結(jié)構(gòu)承重增加。

   在建設(shè)項(xiàng)目竣工前，開發(fā)商進(jìn)行夾層建造，規(guī)劃行政主管部門對(duì)擅自內(nèi)部加層、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗(yàn)收合格。

   項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，擅自?shī)A層建造，規(guī)劃行政主管部門發(fā)現(xiàn)后將責(zé)令限期拆除。

因此，購(gòu)買商住兩用公寓房，還需購(gòu)房者結(jié)合自身情況，謹(jǐn)慎考慮。