房屋購(gòu)買是當(dāng)前社會(huì)中與我們每個(gè)人都息息相關(guān)的事，也是每個(gè)家庭的頭等大事，在買賣過(guò)程中我們需要格外警惕。那么關(guān)于商品房買賣合同的規(guī)定是什么呢？

買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

商品房買賣合同無(wú)效的情形都有哪些

1、無(wú)民事行為能力人簽訂的商品房買賣合同無(wú)效

不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人，無(wú)民事行為能力人應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人或法定代理人代理民事活動(dòng)。所以，無(wú)民事行為能力人的商品房買賣合同應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人或者法定代理人簽訂。

2、限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效

限制行為能力人是指年滿10周歲未滿18周歲的未成年人，但年滿16周歲未滿18周歲，以自己的勞動(dòng)收入為主要的生活來(lái)源的視為成年人。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人也是限制行為能力人。

限制行為能力的人只能進(jìn)行與其年齡、智力和精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行的商品房買賣必須由其法定代理人代理，沒(méi)有經(jīng)法定代理人的代理，限制行為能力人與第三人簽訂的商品房買賣合同屬于無(wú)效合同。

3、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位未經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋簽訂的商品房買賣合同無(wú)效

如果因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣級(jí)以上的人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)雖然登記在個(gè)人名下，但是實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房，該買賣關(guān)系無(wú)效。

4、一方以欺詐、脅迫的手段損害國(guó)家利益訂立的商品房買賣合同無(wú)效

“欺詐”是指一方當(dāng)事人故意欺騙他人而使他人陷入錯(cuò)誤而與之訂立合同的行為。欺騙他人的方法包括故意告知對(duì)方虛假情況或者故意隱瞞真實(shí)情況。

“脅迫”是一方當(dāng)事人以將來(lái)要發(fā)生的損害或者以直接施加損害相威脅，而使對(duì)方當(dāng)事人產(chǎn)生恐懼并與之訂立合同的行為。脅迫行為給對(duì)方當(dāng)事人施加的是一種威脅，這種威脅必須是非法的。

此外，《合同法》對(duì)這一條的規(guī)定有一個(gè)重要的限定因素即損害國(guó)家利益，也就是說(shuō)，以欺詐、脅迫的手段訂立商品房買賣合同只有損害了國(guó)家的利益才會(huì)必然無(wú)效，比如未繳納土地出讓金簽訂的商品房買賣合同。如果沒(méi)有損害國(guó)家利益，則屬于可撤銷合同，當(dāng)事人可以選擇是否撤銷商品房買賣合同。

5、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的商品房買賣合同無(wú)效

“惡意串通”是指合同當(dāng)事人在明知或者應(yīng)當(dāng)知道簽訂商品房買賣合同的行為將會(huì)損害國(guó)家、集體或者第三人利益的情況下而故意共同實(shí)施的該行為。比如合同雙方當(dāng)事人明知商品房已銷售給他人而簽訂的商品房買賣合同無(wú)效，或者非商品房所有人與購(gòu)房者簽訂的商品房買賣合同無(wú)效，以及惡意串通，買賣司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的商品房的商品房買賣合同。

6、以合法形式掩蓋非法目的的商品房買賣合同無(wú)效

“以合法形式掩蓋非法目的”包括兩種情況：一是當(dāng)事人通過(guò)實(shí)施合法的行為來(lái)達(dá)到掩蓋其非法的目的。比如當(dāng)事人雙方通過(guò)簽訂商品房買賣合同來(lái)達(dá)到騙取銀行貸款的目的；二是指當(dāng)事人簽訂的商品房買賣合同在形式上是合法的，但在內(nèi)容上是非法的。比如合同內(nèi)容缺少法定必備內(nèi)容或者合同內(nèi)容違法。

7、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

“法律”是指全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)頒布的法律，“行政法規(guī)”是國(guó)務(wù)院頒布的規(guī)章、命令、條例等。“強(qiáng)制性規(guī)定”是強(qiáng)制性的法律規(guī)范，它與“任意性法律規(guī)范”相對(duì)應(yīng)。

強(qiáng)制性法律規(guī)范分為義務(wù)性規(guī)范和禁止性規(guī)范。義務(wù)性規(guī)范是人們必須履行一定行為的法律規(guī)定，例如，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房之前必須辦理預(yù)售登記許可。禁止性規(guī)范規(guī)定人們不得從事某種行為，例如，銷售廣告中不得含有封建迷信的內(nèi)容。商品房買賣合同無(wú)論違反義務(wù)性規(guī)范還是禁止性規(guī)范都是無(wú)效的。

此外，將房產(chǎn)與土地分離簽訂的商品房買賣合同也是無(wú)效的合同。房屋是建立在土地上的，作為土地的附著物，商品房具有與土地不可分離的特點(diǎn)。所以，商品房通過(guò)出賣方式轉(zhuǎn)讓時(shí)，所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。只轉(zhuǎn)讓商品房所有權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的商品房買賣合同無(wú)效。