商品房是可以自由買賣的房屋，而買賣商品房時要簽訂房屋買賣合同。而房屋質量是有保修期的，不同部分保修期限是不一樣的，那么商品房買賣合同保修期是多長時間呢？

在《建設工程質量管理條例》中規(guī)定，如果是主體結構的，依據設計文件確定，如果是防水工程的，保修期是5年。《建設工程質量管理條例》規(guī)定屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為5年。

怎么計算房屋保修期

《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的較低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的較低保修期限。

我們舉例來說，假設房屋于2002年1月1日竣工，而開發(fā)商于2003年1月1日向買受人交付使用，交付時施工單位對屋面防水的剩余保修期為4年，而《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中規(guī)定的較低保修期限3年低于該存續(xù)期，那么保修期應當認定為4年；

如果開發(fā)商于2005年1月1日向買受人交付使用，施工單位對屋面防水的剩余保修期為2年，少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中規(guī)定的3年的較低保修期，那么保修期應當認定為3年。買房人可與開發(fā)商協商延長保修期，但開發(fā)商不得要求縮短保修期。

房屋哪些部分不能保修

1、因使用不當或者第三方造成的質量缺陷

這條規(guī)定的內容并不難理解，尤其是在裝修中經常發(fā)生這個問題，比如說私自變動建筑主體和承重結構，擴大承重墻上原有的門窗設計，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體等等，這些行為在裝修中并不少見。

2、不可抗力造成的質量缺陷

不可抗力也不難理解，像地震、水災、大風等自然災害，都屬于不可抗力的范疇，發(fā)生這類問題時，房屋不在保修范圍內。