近日，一份關于城市規劃建設的意見出臺后，意見中關于改封閉式住宅為開放式的辦法一石激起千層浪。關于車位、公攤、物業，大家都很擔心。

2月21日，《中共國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（簡稱《意見》）出臺。

在這篇近萬字的長文中，受輿情關注的大概是這一百多字：“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念，建設快速路、主次干路和支路級理的道路網系統。”

意見一出，公眾一片嘩然。

“小區圍墻以后要拆掉啦，這是真的嗎？”

“以后可以開個小奔奔到別墅區去遛彎啦！”

“全部開放！這真的不是拍腦袋想出來的嗎？”

……

吐槽歸吐槽，如果真的要開放小區，實行街區制，那我花那么多錢買來的車位怎么辦？還有為了住一個高檔小區，我有那么多加在公攤面積上的房價怎么辦？可不能這么坑爹?。?/p>

為此，購房指南特地為你找尋了相關的依據，告訴你這些問題的答案。

業主不愿開放 有用么？

——當然有用

北京市房協秘書長陳志認為，對于已有小區是否開放，應該充分尊重小區土地的使用權人——業主的權利。

他說，一個小區使用的土地，無論是小區內建設道路、綠地，還是建設住宅樓的土地，都先是開發商從政府手中獲得使用權，建設完成后出售給業主，而小區使用的土地也被劃分到每個購房的業主“頭上”。同時，《物權法》中規定，小區道路如果沒有明確規定屬于市政道路的，產權屬于全體業主。因此，對于已有的小區來說，是否開放，應該由業主共同決定。

教授王衛國表示，小區道路如果沒有明確規定屬于市政道路的，從產權來講屬于小區業主，按照物權法的規定，住宅小區的土地使用權是屬于小區內部業主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區業主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《物權法》。

從法律上講，即使真的要開放，政府要與小區業主大會協商，還要進行補償。

加在房價里的公攤面積怎么辦？

——不受影響

先說公攤面積，公用分攤建筑面積是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

那公用建筑面積又有哪些？公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

不難發現，小區的綠地和道路，并沒有計入買房的公攤面積當中，所以并不受到影響。

那我家車位會不會被亂停？

——開放后會有補償

根據我國《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

既然共有道路或其他場里的車位屬于業主共有，那么在小區決定開放之日，就有必要組織業主大會與政府協商補償事宜。目前多數小區的土地都屬于使用權出讓土地。教授王衛國認為，政府回收時的補償包括退回土地使用權剩余年限的土地出讓金、給小區居民帶來不便的補償、道路建設成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施，包括如噪音、污染等一系列問題等。

此外，還有一類在車庫里的產權車位，因為在買房時已經取得車位產權，相信你也做了上鎖之類的防占措施，也沒有必要擔心了。

物業費還交嗎？

——該交還得交

還有人對于物業費產生了疑問。如果都是單獨的樓棟，沒有了小區，沒有了小區內的道路和綠地，那是否還需要物業？是否還要交物業費？

對此，法學院房地產法研究主任樓建波說，所謂物業，是負責小區的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施，也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設施，只是按照屆時的規劃來確定。

“物業的本質不會變，只是管理服務的方式會有所變化。”樓建波說，因此物業公司不會消失，業主們仍然需要物業公司提供服務，只是服務形式的變化，如過去是一個小區封閉起來，門口有保安值守，將來物業的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。