國慶假期期間，全國樓市迎來一輪調(diào)控大潮，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南等22城先后出臺了調(diào)控政策。由于很多原本有購房意向的買家不具有購房資格或無法足額貸款，一時間成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。購房合同簽了，但由于政策調(diào)整，導(dǎo)致房屋買賣合同繼續(xù)履行出現(xiàn)困難，買家能不能主張因政府調(diào)控措施中的限貸政策，要求解除房屋買賣合同呢？
盤點全國新政，多包含以下兩個關(guān)鍵內(nèi)容：
1、對本市戶籍居民家庭的房屋套數(shù)加以限制，或提升非本市戶籍居民家庭的購房門檻；
而根據(jù)《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
也就是說，在商品房買賣中，買受人以擔(dān)保貸款方式付款。因一方原因不能訂立貸款合同，對方可以請求解除合同和賠償損失；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立貸款合同，雙方均可以請求解除合同。那么，政府的提高首付比例的限貸政策，是否屬于不能訂立貸款合同的不可歸責(zé)于雙方的原因？
這個問題各地有不同的規(guī)定，目前除了上海高院不認同外，各地高院基本認同可以“以不可歸責(zé)于雙方的原因解除合同”，是江蘇高院發(fā)布的“2011年度十大民生案例”以判例的形式認為調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)認定為系基于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，對買方訴請解除合同的應(yīng)依法予以支持。
因此，只要在商品房買賣合同中明確約定了以按揭貸款方式付款的，買家（買受人）主張因政府調(diào)控措施中的限貸政策，導(dǎo)致無履約能力，要求以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請求解除房屋買賣合同，并要求賣家（開發(fā)商）返還收受的購房款或者定金的，法院可以支持。
對合同中未明確約定以按揭貸款方式付款的，買家（買受人）以信貸政策變化為由請求解除買賣合同的，原則上不予支持；但買家（買受人）舉證證明訂立合同時出賣人（開發(fā)商）明知且接受其實際將以按揭方式付款的，法院應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，審查其解除合同的理由是否成立。
不過，還是要告訴各位買家：解除合同的訴請可獲支持不假，但訴訟實踐中處理起來可不易：
1、對于因限貸導(dǎo)致無履約能力請求解除合同的，買房人要承擔(dān)一定的舉證責(zé)任。
根據(jù)高法院發(fā)布的2011年《全國民事審判工作會議紀要》第19條的規(guī)定，合同中有按揭貸款付款約定的，買受人要能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無履約能力的，請求解除合同才可以得到支持；無按揭貸款付款約定的，買受人舉證證明訂立合同時出賣人明知且接受其實際將以按揭方式付款的，法院應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，審查其解除合同的理由是否成立。
2、對于買受人購買性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔(dān)相應(yīng)補償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則進行處理。
根據(jù)高人民法院發(fā)布的2011年《全國民事審判工作會議紀要》第21條的規(guī)定，合同約定定金的，補償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標的額的10%；對購買性住房的，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。
對此，江蘇高院也認為，國家出臺房產(chǎn)新政是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場上的不理智行為，政策的出臺系不可歸責(zé)于買賣雙方當(dāng)事人的客觀情況；若因房產(chǎn)新政致已經(jīng)訂立的合同事實上無法履行，買方要求賣方退還已收房款，符合情理，應(yīng)予支持；若賣方在交易過程中確有損失，也可視情由雙方分擔(dān)損失。
