說(shuō)好的交房日期，開(kāi)發(fā)商屢屢爽約；說(shuō)好的辦證日期，開(kāi)發(fā)商卻一改再改，開(kāi)發(fā)商聲稱成本增加，業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商違約。期房交易中，購(gòu)房者是否應(yīng)承擔(dān)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)？

真實(shí)案例

2011年4月，某單位與某開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)買(mǎi)、住宅樓相關(guān)協(xié)議，明確每平方米均價(jià)3760元，地下小房和地下車(chē)位的價(jià)格與團(tuán)購(gòu)價(jià)每平方米相差不得超過(guò)100元等。2011年5月，王某等100多名單位干部職工，分別與該開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議，約定2012年5月31日前交房，并辦理好房產(chǎn)證，并明確了延期交房辦證的違約責(zé)任和建筑材料品質(zhì)。

交房到期后，開(kāi)發(fā)商未能交房。2013年4月，開(kāi)發(fā)商向該單位發(fā)函，承諾對(duì)地下小房款業(yè)主可暫不交，作為終解決違約事項(xiàng)的質(zhì)押金，同時(shí)免除業(yè)主一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2013年5月，開(kāi)發(fā)商向100多戶業(yè)主交房。2013年10月，開(kāi)發(fā)商催促該單位及時(shí)支付車(chē)位款并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)等事宜。因雙方爭(zhēng)議無(wú)法協(xié)商解決， 100多戶業(yè)主將開(kāi)發(fā)商訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)延期交房辦證的違約行為進(jìn)行賠償。

業(yè)主方主張，開(kāi)發(fā)商未按購(gòu)房協(xié)議如期交房，并且電梯、門(mén)窗等品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不符合約定，履行協(xié)議嚴(yán)重違約，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照購(gòu)房協(xié)議約定賠償延遲交房、逾期辦證違約金及貸款利息差額共計(jì)37.2萬(wàn)余元。此外，開(kāi)發(fā)商還需向業(yè)主賠償建筑材料差價(jià)和容積率與原審批不符帶來(lái)的損失。

對(duì)此，開(kāi)發(fā)商則辯稱，在施工過(guò)程中，因政策原因造成工人工資、施工費(fèi)用增加，必然導(dǎo)致建筑成本增加，業(yè)主們不承擔(dān)增加的費(fèi)用，導(dǎo)致工期延誤等。另外，業(yè)主沒(méi)有交付小房款和車(chē)位款，拒絕辦理合同備案手續(xù)等同樣存在違約行為。

一審法院審理后，判令開(kāi)發(fā)商支付延遲交房違約金6.2萬(wàn)余元；在判決生效之日起90日內(nèi)為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證并支付延遲辦證違約金；駁回業(yè)主的其他訴訟請(qǐng)求。

購(gòu)房人不承擔(dān)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立并有效。業(yè)主依約支付了全部購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商未在約定的期限交房，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商以人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)調(diào)整等導(dǎo)致建筑成本增加不能成為逾期交房的免責(zé)事由。由于開(kāi)發(fā)商的原因造成逾期辦理房產(chǎn)證，必然使購(gòu)房業(yè)主不能在預(yù)期的時(shí)間對(duì)房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付購(gòu)房業(yè)主延遲辦證違約金。

目前，團(tuán)購(gòu)房晚交房、晚辦證的現(xiàn)象十分普遍，在建筑施工過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商還會(huì)以物價(jià)變動(dòng)或者政策調(diào)整等為事由，要求參加團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房人分擔(dān)房屋價(jià)格變動(dòng)負(fù)擔(dān)，并通常把不能辦證的責(zé)任歸于購(gòu)房人未簽備案合同。

在團(tuán)體購(gòu)房時(shí)，除非組織職工團(tuán)購(gòu)房屋的單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特定情形下，團(tuán)購(gòu)組織者(單位)介入?yún)⒓訄F(tuán)購(gòu)的購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房屋買(mǎi)賣(mài)交易，不影響參加團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房人作為個(gè)體購(gòu)房人的法律地位。當(dāng)開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，參加團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房人有權(quán)提出訴訟維護(hù)自己的合法權(quán)益。除非雙方在購(gòu)房合同中對(duì)開(kāi)發(fā)期間房?jī)r(jià)變動(dòng)有約定，否則，依據(jù)合同法的規(guī)定，購(gòu)房人并不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)需為開(kāi)發(fā)商所謂的“物價(jià)變動(dòng)”買(mǎi)單。