我國一線城市地價飆升、商品房普遍也泛豪宅化，隨之，市場風(fēng)險也在加大。這迫使不少開發(fā)商和購房者調(diào)轉(zhuǎn)目光，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

2月16日，經(jīng)過133輪報價，恒大地產(chǎn)以37.71億元競得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬平方米商住地地塊，樓面價達(dá)9359元／平米，溢價率177.28%，逼近周邊在售房價。

這只是近期二線城市土地受到熱捧的縮影。2015年底至2016年初，南京（樓盤）、杭州（樓盤）等二線城市頻頻拍出天價土地。

1月13日，融創(chuàng)中國以9.61億元價格競得佛山市禪港路西側(cè)、橫三路兩側(cè)商住地，首次進(jìn)入佛山。某地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，2015年9月底以來的一系列放松房地產(chǎn)調(diào)控的政策，使得市場回暖并分化，在一線城市尤其是深圳（樓盤）去年接連漲價后，許多價格較低的區(qū)域價格也上漲了，2016年房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)將集中在二線城市。

二線城市高價土地頻出

三四線城市庫存高企，二線城市高價土地卻頻出。去年四季度開始，南京、杭州、成都等二線城市出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價地、高單價地頻頻刷新紀(jì)錄，這種局勢延續(xù)到了2016年。

與2014年、2015年北京（樓盤）上海（樓盤）幾乎包攬榜單的態(tài)勢截然不同，在2016年1月份單價“TOP10土地樓板價”榜單上，北京和上海僅占五席，其余席位被南京和杭州所包攬。

南京G68土地以終樓板價為4.2萬元/平方米的價格占據(jù)榜單頭席，刷新了南京的土地的價格新紀(jì)錄，而杭州在榜單前十上亦占據(jù)四席。

1月25日，融創(chuàng)以總價30.75億元競得杭州三堡和筧橋宅地，創(chuàng)下杭州樓面價新高。這個價格也接近甚至超過周邊部分樓盤的在售價格，以23268元/平方米的三堡宅地為例，周邊低的錢江府售價為22851元/平方米。地價創(chuàng)出新高將會帶動周邊樓盤的漲價。

1月份南京、杭州高價土地頻出，其他二線城市如武漢（樓盤）、合肥（樓盤）、成都、蘇州（樓盤）等城市土地成交也顯著上漲，土拍競爭激烈程度甚至有向一線城市看齊之勢。

以合肥為例，2015年，北京金隅、融創(chuàng)中國、復(fù)星地產(chǎn)及葛洲壩(600068,股吧)地產(chǎn)等房企首次進(jìn)入合肥市場，北京金隅與融創(chuàng)中國拿下高價地塊，同時招商地產(chǎn)(000024,股吧)、華夏幸福(600340,股吧)、龍湖、雅居樂等品牌房企也紛紛表示將進(jìn)入合肥市場。

二線城市土地市場的火熱與銀行信貸的寬松不無關(guān)聯(lián)，2015年來的這一輪房地產(chǎn)一二線城市復(fù)蘇，主要原因便是信貸的寬松。

某研究中心分析，1月份二線城市單價高的土地涌現(xiàn)的大成因，首先是基于城市火熱的成交支持，而城市之間的庫存壓力分化，以及一線城市的土地供應(yīng)縮減，更是進(jìn)一步加劇了二線城市的土地爭奪。“杭州、南京作為二線城市中發(fā)展得不錯的城市，單價高的土地的刷新，是趨勢上的必然”。

一線城市風(fēng)險增加

二線城市出現(xiàn)火爆的苗頭，很大程度上是資金在避險，拿地主體開發(fā)商在轉(zhuǎn)戰(zhàn)市場。2015年來，20大標(biāo)桿房企合計在土地市場投入了3517.13億，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了50%比例，占比高達(dá)50.74%。

但目前一線城市的土地市場已蘊(yùn)含不小的風(fēng)險。隨著金融、保險、地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)大量資金進(jìn)入了一線城市的土地市場，天價地不斷刷新人們的認(rèn)知，這導(dǎo)致很多地塊的樓面價已經(jīng)超越了周邊在售房價。

根據(jù)某地產(chǎn)統(tǒng)計，在去年北京供應(yīng)的49宗商品房住宅用地中，只有300萬平方米是純商品房住宅，其他面積均建設(shè)成為保障房等類型物業(yè)。而按照300萬平米商品房住宅部分計算樓面價，實(shí)際北京2015年住宅用地平均樓面價已經(jīng)高達(dá)3.8萬左右。但同期，北京實(shí)際商品房目前成交均價只在3萬左右，這意味著，按照當(dāng)前土地的成本售價預(yù)期，房價在未來2年需要上漲100%以上。

一線城市土地價格太高，已經(jīng)蘊(yùn)含著較大的風(fēng)險。尤其是這種資金推動下的地價不冷靜，會導(dǎo)致2016年下半年后出現(xiàn)一個泛豪宅化的趨勢。某機(jī)構(gòu)人士分析，北京土地市場失去了控制，帶來的豪宅集中供應(yīng)，將導(dǎo)致市場壓力飆升，相關(guān)開發(fā)商面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險。

地產(chǎn)公司也意識到了風(fēng)險，在一線城市的拿地量開始減少。1月份，一線城市土地出讓面積同比下滑七成，全國占比僅為12%，也是近5年以來的低。

與此同時，二線城市成為了房企的香勃勃。以融創(chuàng)、恒大為例，2015年中以來，除了北京、天津（樓盤）、上海、重慶（樓盤）、杭州之外，融創(chuàng)還進(jìn)入了成都、南京、武漢、西安（樓盤）、濟(jì)南（樓盤）等8個核心二線城市。剛剛進(jìn)入2016年，融創(chuàng)、恒大便接連布局佛山等二線城市。

受春節(jié)影響，2月份截至目前，十大城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門（樓盤）、大連（樓盤））合計居住類住宅土地簽約住宅土地7宗，平均樓面價高達(dá)8872元／平米，刷新了高月度紀(jì)錄，同比2015年2月成交土地成交均價漲幅高達(dá)190%，整體土地市場成交走高趨勢明顯，二線城市也越來越熱。

二線城市房價會否有較大漲幅？

地價、房價之間存在聯(lián)動效應(yīng)，拍出高地價的二線城市，房價會跟隨上漲嗎？春節(jié)期間，隨著一線城市人群的返鄉(xiāng)，二線、三線城市房價成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。

一些二線城市已經(jīng)出現(xiàn)房價上漲的現(xiàn)象。以拍出二線城市高價格土地的南京為例，中國指數(shù)研究院（下簡稱“中指院”）百城價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，南京新房價格自2015年二季度以來持續(xù)環(huán)比上漲，2016年1月，價格漲至15036元/平方米，環(huán)比上漲1.88%，連續(xù)20個月環(huán)比上漲，同比上漲8.90%。

除了南京、杭州，以合肥、武漢為代表的新興熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)合理、需求充足，市場供不應(yīng)求，銷售火熱，市場去化基本無壓力，房價也在穩(wěn)步上漲。2016年開年，合肥樓市多個區(qū)域就出現(xiàn)了“搶房熱潮”，1月份合肥住房均價首次“破九”，達(dá)到9008元/平方米。