公攤面積要詳細(xì)的說(shuō)起來(lái)，其實(shí)是一道復(fù)雜的數(shù)學(xué)題，不是每個(gè)購(gòu)房者都能算明白這筆賬的。你的房子公攤到底是多少，你測(cè)算過(guò)嗎？同一面積同一戶型的房子有時(shí)候公攤面積卻不一樣，你又知道嗎？本期購(gòu)房指南將帶你一起來(lái)算算公攤的賬。

公用建筑面積的構(gòu)成

一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；二是套內(nèi)公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。購(gòu)房者所購(gòu)商品房的套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即為商品房銷售面積。

公攤實(shí)際百分比，并不是開(kāi)發(fā)商完全說(shuō)了算

一般測(cè)量單位先計(jì)算整棟樓的公攤面積，除以整棟樓建筑面積，得出公攤比例數(shù)據(jù)，再乘以每套房的套內(nèi)面積，得出單套住宅公攤面積。而住房公攤實(shí)際到底是多少百分比，并不是開(kāi)發(fā)商完全說(shuō)了算的。其中還牽扯到國(guó)土規(guī)劃部等部門。

置業(yè)顧問(wèn)口中的公攤百分比確實(shí)與公攤面積沒(méi)任何關(guān)系

公攤百分比得出的程序是測(cè)繪部門測(cè)算整個(gè)小區(qū)的結(jié)果，而不是單純的某一套房子，這也就解釋了為何具體到每套房子的面積就會(huì)有一定的差距。而現(xiàn)在公攤百分比的誤差允許上下浮動(dòng)3%，且這樣的誤差受到法律保。因此有些開(kāi)發(fā)商則會(huì)利用公攤面積來(lái)做文章。

買房時(shí)如何避免在公攤面積上吃虧？

那么購(gòu)房者面對(duì)復(fù)雜的公攤問(wèn)題要注意哪些事項(xiàng)才能保證自己買房不吃虧呢？筆者在此盤(pán)點(diǎn)一下：

一：并不是低公攤的房子就一定好

盲目追求低公攤或許只能換來(lái)狹窄的公共空間，影響住宅整體舒適性。對(duì)于自己究竟對(duì)多大的公攤滿意，購(gòu)房者不妨親自去樓盤(pán)感受一下走道、大堂等公共設(shè)施的面積大小。

二：有些低價(jià)的房子，反而公攤高，并不劃算

例如房?jī)r(jià)12000元/平方米的項(xiàng)目，公攤在18%左右；而房?jī)r(jià)11000元/平方米的項(xiàng)目，公攤高達(dá)30%。折合到套內(nèi)面積上來(lái)計(jì)算，實(shí)際上分別為每平方米的套內(nèi)建筑面積支付了14634元和15714元。 因此，低價(jià)的房子有時(shí)候也并不劃算，必須要根據(jù)公攤情況來(lái)算出套內(nèi)建筑面積的支付價(jià)格。

三：不要相信售樓部給出的公攤百分比

自己買的房子，可以自己估算公攤。購(gòu)房者要注意在購(gòu)房初期注意對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行觀察，同一棟樓是一梯幾戶；單層房子是大還是??；是只有樓梯還是既有樓梯又有電梯,公共設(shè)施、走廊有多少……這些雖然不能幫助購(gòu)房者計(jì)算出具體項(xiàng)目的公攤，但完全可以對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目之間的公攤大小進(jìn)行對(duì)比。

四：購(gòu)房者在選購(gòu)住宅時(shí)，弄清哪些部分是算在公攤里面的

一般來(lái)說(shuō)房屋公攤建筑面積主要涉及有大堂、走道、電梯間、樓梯間、外墻面等因素，因此在購(gòu)房時(shí)，好盡可能選擇純住宅小區(qū)，以避免大堂造成額外的公攤。而很多樓盤(pán)都設(shè)計(jì)的獨(dú)立的單元門廳，也可能提升公攤率0.5—1%。

五：不要相信開(kāi)發(fā)商打出“零公攤”的銷售噱頭

通過(guò)送入戶露臺(tái)等方式，將送的面積“對(duì)沖”公攤面積。但國(guó)家對(duì)哪些面積要計(jì)入公攤已經(jīng)有明文規(guī)定，因此真正意義上的“零公攤”住宅是根本不存在的。

后，筆者想說(shuō)，對(duì)于現(xiàn)在武漢市商品房普遍已達(dá)到20%以上公攤面積的事實(shí)，購(gòu)房者也只能接受。但關(guān)鍵是，一定要估算自己所購(gòu)房屋的公攤面積，不要被開(kāi)發(fā)商低價(jià)房、零公攤的噱頭沖昏了頭。

公攤面積訛過(guò)我們多少錢？我們的住宅面積是怎樣被偷走的？

對(duì)于筆者心中仍留有的疑問(wèn)，一位曾在漢南某盤(pán)當(dāng)過(guò)置業(yè)顧問(wèn)的業(yè)內(nèi)人士向筆者說(shuō)出了實(shí)話：一般我們告訴客戶的公攤面積都是低的，但實(shí)際交房時(shí)公攤面積都會(huì)有差，有的高出百分比，也有的低一些。但一般來(lái)說(shuō)都要更高一些。

問(wèn)：“那具體誤差有多少？”

該業(yè)內(nèi)人士解釋：“例如我們樓盤(pán)曾賣過(guò)面積為130平的房子，我們不會(huì)跟購(gòu)房者說(shuō)精確的百分比數(shù)字，例如百分之幾點(diǎn)幾，而是直接告訴他們24%。而實(shí)際在交房時(shí)，住宅的公攤可能會(huì)高于這個(gè)數(shù)值！”

問(wèn)：“那購(gòu)房者能維權(quán)嗎？”

該業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)爆料：“一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商都會(huì)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天公示出住宅的公攤比，但都會(huì)放在較不顯眼的位置。而購(gòu)房者多數(shù)也會(huì)忽略去看這些公示，后收房了想再找開(kāi)發(fā)商也是沒(méi)用的。因?yàn)榘凑障嚓P(guān)規(guī)定，是允許一定的公攤差存在的。”

聽(tīng)完該業(yè)內(nèi)人士的“實(shí)話”，筆者感覺(jué)房屋公攤面積的水還是比較深的，不是一般人可以弄的明白的。

那么關(guān)于公攤，究竟有哪些是必須要了解的呢？

一：公用建筑面積由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；二是套內(nèi)公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。購(gòu)房者所購(gòu)商品房的套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即為商品房銷售面積。

二：一般測(cè)量單位先計(jì)算整棟樓的公攤面積，除以整棟樓建筑面積，得出公攤比例數(shù)據(jù)，再乘以每套房的套內(nèi)面積，得出單套住宅公攤面積。而住房公攤實(shí)際到底是多少百分比，并不是開(kāi)發(fā)商完全說(shuō)了算的。其中還牽扯到國(guó)土規(guī)劃部等部門。

三：置業(yè)顧問(wèn)口中的公攤百分比確實(shí)與公攤面積沒(méi)有任何關(guān)系，公攤百分比得出的程序是測(cè)繪部門測(cè)算整個(gè)小區(qū)的結(jié)果，而不是單純的某一套房子，這也就解釋了為何具體到每套房子的面積就會(huì)有一定的差距。而現(xiàn)在公攤百分比的誤差允許上下浮動(dòng)3%，且這樣的誤差受到法律保。因此有些開(kāi)發(fā)商則會(huì)利用公攤面積來(lái)做文章。

國(guó)外根本沒(méi)有公攤面積之說(shuō)！

說(shuō)起國(guó)內(nèi)的樓市，像小編這樣的屌絲，沒(méi)有存款，沒(méi)有背景，買房簡(jiǎn)直是奢望。總有種蛋蛋的憂桑，近看了一條新聞，更讓人生氣了。

舉個(gè)例子：

一般高層的得房率都在80%左右，也就是說(shuō)有20%的公攤面積。假設(shè)你買了一套100平米高層住宅，拿房時(shí)實(shí)得面積只有80平米左右，原本看似面積夠大的房子，瞬間就擠了。

100萬(wàn)的房子，20萬(wàn)是在給公攤面積買單。

如果的房產(chǎn)情況都是這樣的話，心里還是平衡的，讓人不可思議的是，國(guó)外的房產(chǎn)根本沒(méi)有什么公攤面積之說(shuō)，好像臺(tái)灣都沒(méi)有這樣的說(shuō)法。接下來(lái)就有幾個(gè)疑問(wèn)了，每家每戶加納的公攤面那么多，究竟我們得到了什么實(shí)惠呢?

公攤指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同的整棟樓公用部分的建筑面積。無(wú)論是多層、高層還是商品房都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。

20萬(wàn)花在什么地方?

電梯井、管道井、樓梯間、設(shè)備間、保安室、變電室、過(guò)道走廊、公共門廳、垃圾道、共用墻體。

這是什么鬼呢?赤裸裸的壓榨消費(fèi)者，我們拿錢買的是自己居住的房屋，買的是自己的室內(nèi)面積和產(chǎn)權(quán)，這些必須通道怎么強(qiáng)加在消費(fèi)者身上。反正都這樣的，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)真是傷人透透的。

國(guó)外沒(méi)有公攤面積之說(shuō)？

一、開(kāi)發(fā)商必須按住戶要求蓋房子

買新房子情況稍有不同。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在買了地皮之后，不是自己想蓋什么樣就蓋成什么樣，而是要根據(jù)買主的要求蓋房子。所以，美國(guó)人的房子都是個(gè)性化的。買賣雙方先商定一個(gè)建房圖紙，臥室、客廳、廚房、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、地下室、樓梯等都清楚地標(biāo)出位置和面積，就連電話插座、電燈開(kāi)關(guān)的位置都要標(biāo)得一清二楚，建筑商必須按圖施工。交房子時(shí)，如果買主發(fā)現(xiàn)任何與圖紙有出入的地方，建筑商必須免費(fèi)修改。如果是大問(wèn)題修改不了，就要賠款、退款，甚至全部重建。

二、開(kāi)發(fā)商不僅負(fù)責(zé)蓋房，還負(fù)責(zé)裝修

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)糾紛少的另一個(gè)原因是，開(kāi)發(fā)商不僅負(fù)責(zé)蓋房子，還負(fù)責(zé)裝修。美國(guó)人從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)什么“毛坯房”，因?yàn)榉孔颖仨氀b修好了才能交付使用，不能有一點(diǎn)裸露。

三、房屋廣告，只準(zhǔn)現(xiàn)成的房子登照片

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)糾紛少的第一個(gè)原因是，賣房子的人一般不能，也不敢說(shuō)假話，尤其是在對(duì)房子的宣傳上，絕對(duì)不能用天花亂墜的承諾或虛假信息來(lái)迷惑顧客。打開(kāi)美國(guó)的房屋廣告，就能看到實(shí)實(shí)在在的一幢幢房屋的照片，這些都是二手房。在美國(guó)，為了避免因宣傳不實(shí)而引起糾紛，一般只有現(xiàn)成的房子才能在廣告上登照片，而那些未建成房子的模型照片是不允許出現(xiàn)在廣告上的。