交付對于雙方來說，都享有權(quán)利也承擔義務(wù)；交付爭議產(chǎn)生的重要原因，在于混淆了交付條件與交付標準，前者是法定的，決定了房屋能否交付使用，后者是約定的，只涉及違約責任的承擔，不影響交付。

一、什么是商品房交付？

所謂商品房的交付，即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗商品房并接受房屋的行為。

二、商品房交付的實質(zhì)是什么？

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由商品房買受人承擔；商品房買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”

對于房屋的的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當事人對商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實際生活中，“交鑰匙”和“領(lǐng)鑰匙”等方式可以視作對房屋的交付使用。

三、商品房交付的法律風險有哪些？

1.逾期型交房糾紛

雙方約定的交房期限屆滿，開發(fā)商卻因為自身的財務(wù)風險控制及施工進度控制失控等種種原因沒有將符合交付使用條件的房屋交付給買受人的行為。

如果出現(xiàn)了逾期交付的情形，出賣方可以以書面形式履行及時告知義務(wù)。若沒有對逾期交房的違約金作出明確約定的，就按同地段同類房屋租金的標準來計算買受人的實際損失。

2.不符合交付條件型交房糾紛

這類糾紛大都是因為所開發(fā)的房產(chǎn)不符合交付條件，而開發(fā)商為避免承擔逾期交房的違約責任而致。交付條件有兩種類型，即法定條件和約定條件兩種。

法定條件是法律法規(guī)的強制性規(guī)定，如有些地方會出臺管理辦法，規(guī)定商品房的交付不僅要取得商品房交付使用的備案文件，如竣工驗收備案表等，還要取得《商品房交付使用通知書》，另外是住宅的可能還要同時取得《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。這幾個條件是同時具備，而不是只具備其一即可。

3.設(shè)計變更型糾紛交房糾紛

設(shè)計變更是指設(shè)計部門對原施工圖紙和設(shè)計文件中所表達的設(shè)計標準狀態(tài)的改變和修改。商品房買賣合同簽訂后變更規(guī)劃、設(shè)計，將導(dǎo)致變更后的商品房或周圍環(huán)境不符合當初決定購房時的意愿，實質(zhì)上是對買受人權(quán)益的一種侵害。因此，對于規(guī)劃設(shè)計變更，買受人有知情權(quán)。

但是，并不是所有的規(guī)劃設(shè)計變更都要通知買受人，只有發(fā)生規(guī)劃設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形時，開發(fā)商才有義務(wù)通知買受人，而且只限定通知受到侵害的買受人。

4.未盡書面通知義務(wù)型交房糾紛

書面通知是一種要式行為，是以郵件或數(shù)據(jù)電文等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的送達方式。采取書面的送達方式既有利于督促當事人積極履約，也有利于在發(fā)生糾紛時有據(jù)可查。

書面通知的方式有郵寄送達、傳真送達及公告送達等。最有效的方式就是用特快專遞郵寄的方式向買受人發(fā)出《入伙通知書》或《交房通知書》。買受人持上述通知書要求的證件及其他相關(guān)資料，在交房期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點辦理交房手續(xù)。

5.質(zhì)量問題型交房糾紛

商品房質(zhì)量問題是指開發(fā)商交付的商品房及其配套設(shè)備、設(shè)施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標準而產(chǎn)生的糾紛。

此時，驗收房屋顯得尤為必要。據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條第一款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第二款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修房責任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修房。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。可見只有在房屋的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的情況下，買受人可以據(jù)此拒絕收房。

6.先交費后簽收的流程交房糾紛

而對于買房人來說，沒有看房驗房就先交錢，是不合理的，由此就會發(fā)生糾紛。而制定先驗房后交費的流程，開發(fā)商將面對執(zhí)行難的問題，由此延長辦房產(chǎn)證的時間。因此，為避免此類糾紛的發(fā)生，開發(fā)商往往會對合同中的相關(guān)條款進行修改，把先交錢后收房的交房流程作為房屋交付條件。但是如果已經(jīng)發(fā)生此類糾紛，開發(fā)商應(yīng)盡可能的取得買受人的理解和支持，不可強行實施交付行為。

7.虛假宣傳型交房糾紛

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。”

在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商有時為了引起消費者的購買欲，會把宣傳資料制作的非常精美，讓消費者新馳神往。而實際建造的項目多多少少都會與廣告宣傳資料有點出入。因此，大家對于項目的宣傳一定要嚴格把關(guān)，防止夸大或不實的宣傳而引發(fā)相關(guān)的糾紛。

對于開發(fā)商而言，要想真正有效地規(guī)避與化解各類交房糾紛，就需要從項目運行的全過程中去控制，特別是合同條款是否細致到位，責任是否明晰，在發(fā)生糾紛之后能否積極的去溝通、協(xié)商，從而實現(xiàn)避免矛盾、減少糾紛，化解法律風險的目的。

來源：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》