買二手房就像找對(duì)象，房屋的年齡決定了一棟房子的身家和未來(lái)空間。但是想要得到準(zhǔn)確的房齡，卻需要從許多紛繁復(fù)雜的信息當(dāng)中過(guò)濾。

首先，房齡與房屋使用年限有關(guān)，但卻是兩個(gè)截然不同的概念。

房齡：自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算房屋的年限。

房屋的使用年限：即房屋土地的使用年限，是從開(kāi)發(fā)商拿地之日開(kāi)始算起。

比如，開(kāi)發(fā)商2010年拿地，70年使用權(quán)，該土地使用期限為2010至2080年；開(kāi)發(fā)商在該土地建的房子，2012年交付使用。到了2016年，土地使用年限剩余64年（2080-2016）；該房屋的房齡為4年（2016-2012）。

其次，房齡對(duì)于房屋買賣的影響巨大！

1.從上面介紹可以看到，房齡是房屋從新房投入使用開(kāi)始逐漸變舊的過(guò)程。所以年限越高的老房子，可使用的年限越低，貶值越快。同周邊的小區(qū)相比，相同戶型房齡越長(zhǎng)，房屋價(jià)格越低。因?yàn)樵嚼显讲灰壮鍪郏瑫r(shí)間過(guò)長(zhǎng)的房子，甚至?xí)霈F(xiàn)貶值。

此外房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，建筑主體的磨損情況越嚴(yán)重。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。房齡越長(zhǎng)，剩余的土地使用年限就越短，維修費(fèi)用也越高，持有成本增加。

2.房齡越長(zhǎng)，可貸款的年限就越短。太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。比如一套老房子，售價(jià)100萬(wàn)，銀行評(píng)估價(jià)80萬(wàn)，按照首付3成來(lái)算，銀行可以給你發(fā)放的貸款最多為56萬(wàn)（80-80*0.3），然而，售價(jià)100萬(wàn)減去貸款的56萬(wàn)，就是44萬(wàn)，意味著首付要支付44萬(wàn)才行。

3.房齡越長(zhǎng)，越容易滿足“滿五”或“滿二”，從而降低或免除叫過(guò)程中的交易個(gè)稅和增值稅。

第三、房齡不是年齡，想虛報(bào)就虛報(bào)。

有人說(shuō)既然房齡這么重要，那么怎么樣才可以準(zhǔn)確的掌握房屋年齡？看房產(chǎn)證準(zhǔn)確嗎？房產(chǎn)證可以用來(lái)查詢房齡，但這種方式并不靠譜。因?yàn)榉慨a(chǎn)證上的房齡不夠準(zhǔn)確，正常情況下房齡通常比房產(chǎn)證登記時(shí)間要長(zhǎng)兩年左右；而且這種方法適合查詢第一次在二手房市場(chǎng)交易的房子。如果房子已被多次轉(zhuǎn)手，就不能查詢到其真實(shí)房齡，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上顯示的是最新的拿證時(shí)間。

到房產(chǎn)管理部門查檔，是判斷房齡最穩(wěn)妥的查詢方式，可以查到準(zhǔn)確的房齡信息。這個(gè)需要房主配合，帶上房本和身份證等相關(guān)資料進(jìn)行查詢。

另外，在二手房交易網(wǎng)上備案的情況下，網(wǎng)上掛牌后，輸入產(chǎn)權(quán)證號(hào)，可查詢房屋相關(guān)信息。但一般只有擁有掛牌權(quán)的中介公司才能查詢。因此，要找正規(guī)的中介公司，減少風(fēng)險(xiǎn)。

第四、來(lái)不及準(zhǔn)確查詢，僅初步判斷房齡要怎么做？

在多年從業(yè)過(guò)程當(dāng)中，常常有需要初步簡(jiǎn)單判斷房屋年齡的時(shí)候。那么幾個(gè)小妙招，也許可以幫你初步核實(shí)房屋年齡是否準(zhǔn)確！

1.咨詢?cè)撔^(qū)的其他業(yè)主、物業(yè)工作人員或者附近的老住戶，比照得出結(jié)論。

2.從房屋結(jié)構(gòu)上判斷，上世紀(jì)80年代的房屋，比較明顯的特征是廳小；上世紀(jì)90年代的房屋，在戶型設(shè)計(jì)上開(kāi)始出現(xiàn)“廳”的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究“大客廳”，客廳在14至15平方米。

3.看細(xì)節(jié)。根據(jù)一些難以更換的物件（下水管道、衛(wèi)生間地漏等）來(lái)判斷房齡；廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。

4.樓層高度。樓層數(shù)在2到3層多為上世紀(jì)五十到六十年代左右的建筑；樓層在8層但是沒(méi)有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建筑；10層以上小高層并配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建筑。

5.看外立面，通過(guò)外墻使用材料推測(cè)。紅磚外墻，外觀沒(méi)有粉飾的住宅樓，多為上世紀(jì)八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墻面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建筑；墻面涂了外墻漆的住宅樓和外貼墻面磚的住宅，應(yīng)該是九十年代中后期以后的建筑。