房產證上的名字是誰的，就證明房子是誰的。很多新婚小夫婦婚前買房都會遇到一個問題，自己買房資金不夠，需要雙方父母支持，但是房產證上面可以寫幾個人的名字？如何改名字？加名字？這些操作大家都知道嗎？
（一）購房合同
寫幾個人的名字都可以，但是注意購房合同上填寫的購買人是誰，房產證就登記誰。
（二）按揭貸款合同
只能寫一個人名字，因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理，保證購房合同、貸款合同和房產證上簽名統(tǒng)一，其原因是規(guī)避銀行的貸款風險。
（三）房產證
上面只有一個人名字，要求是一人一證，第一業(yè)主持有，在占有房屋份額那欄填的是共有。
（四）房地產權共有（用）證
房產其他共權人持有，同樣在占有房屋份額那欄填的是共有，這個證在法律上標志著房產的共同歸屬，同時雙方約定各自的出資額或所占份額。
1、析產登記（加名）
一般用于分割房產，把一人的房產平均分為兩人或多人所有。
2、減名
與正常買賣類似，需繳納契稅。若房產證辦理不足2年，還需繳納營業(yè)稅。
（夫妻雙方加名或減名不收費）
（一）夫妻加名，婚前婚后各不同
1、婚前加名
按贈與、買賣方式依據(jù)雙方申請辦理。
（一）贈與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產權，之后雙方攜帶房產證、身份證、公證書到中心辦理加名手續(xù)。
（二）買賣，雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶房產證、身份證、不動產完稅憑證到中心申請辦理。
2、婚后加名
這種情況屬于變更登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結婚證》、《房屋所有權證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權的房屋登記部門進行面簽后，即可辦理相關房屋權屬變更手續(xù)。免征契稅、個稅和營業(yè)稅，僅收取房屋登記費和印花稅等。
注意：如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩人的名字，辦理兩證的時候不能加名，需要在辦理兩證后，還清貸款的情況下才能進行。購房合同的名字和房產證的名字是一致的。
（二）父母子女加名，選擇贈與最合適
如果是父母、子女等這種關系間的房產要辦理變更手續(xù)，就可以考慮二手房買賣或者是贈與。
1、贈與流程：
（1）贈與人與受贈人訂立房屋贈與的書面合同，即贈與書。按規(guī)定，房屋贈與一定要采用書面形式。
（2）房屋贈與的當事人（受贈人）憑原房屋所有權證、贈與合同，按規(guī)定繳納有關契稅。
（3）辦理公證。根據(jù)規(guī)定，房屋贈與必須辦理公證。
（4）辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。房屋贈與當事人到房地產管理機構申請變更登記，應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈與書及公證書和契稅收據(jù)。
（5）贈與人將房屋交付受贈人。
2、贈予手續(xù)：
（1）贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同，即贈予書。
（2）受贈人憑原房屋所有權證、贈予合同，按規(guī)定繳納有關契稅，辦理公證。受贈人到房地產管理機構申請變更登記，應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈予書及公證書和契稅收據(jù)。
（三）兄弟姐妹加名，多數(shù)考慮買賣
雖然非直系親屬間房產加名也可以考慮贈與過戶方式，但是由于稅費比較高，同時限購未取消之前也要考慮購房資格，所以買賣方式比較合適。
買賣流程：雙方或三方（中介）協(xié)商清楚后簽訂購房合同，之后在網(wǎng)上進行網(wǎng)簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過后，打印購房合同，辦理過戶手續(xù)。需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。
（四）按揭中房產加名字
注意： 房產證加名、減名只發(fā)生在房屋無貸款的情況，若按揭房有貸款必須還清貸款解除抵押后，才能加名或減名。
貸款沒還清的房子，需要先向銀行申請變更抵押人，銀行同意后才能辦理更名，實際操作中，一般銀行為了規(guī)避風險不會同意。
法律規(guī)定：婚前購買的房屋屬于個人財產，婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a，房屋權屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款，借款人將由一人變成兩人。
《物權法》191條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。
（一）直系親屬間贈與房產所需稅費：
1、交易手續(xù)費：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米
2、土地收益金：劃撥土地繳納
3、契稅：4%
4、房屋登記費：住宅80元/套非住宅550元/套
5、證照印花稅：5元/本
6、工本費：10元/本
7、個人所得稅：①查賬征收計算方法為：（評估價格-房產原值-稅金-合理費用）×20%；②核定征收計算方法為:評估價格×1%
8、營業(yè)稅：直系親屬間贈與房產，免征營業(yè)稅
（二）非直系親屬贈與稅費：
除上述外，非直系親屬還需繳納營業(yè)稅：
1、不足5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外贈與的，營業(yè)稅=評估值-購買房屋價款
2、超過五年（含5年）普通住房：免征營業(yè)稅
（三）二手房過戶營業(yè)稅及附加，分為以下幾種情況：
1、對外銷售個人購買不足5年的非普通住房的，全額征收營業(yè)稅
2、對外銷售個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差額征收營業(yè)稅
3、對外銷售個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅
（四）看房屋類型是否為住宅，住宅和非住宅稅費分別如下：
1、交易手續(xù)費：住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。買方首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費減半征收。首次購房指所有家庭成員
2、交易印花稅：住宅無，非住宅為總價0.05%。按正常交易成交價格計征
3、房屋登記費：住宅80元/套，非住宅550元/件
4、土地收益金：使用類型為劃撥的需要收取相應的土地收益金
5、土地收益金：按地段等級收費標準×土地分攤面積
6、契稅：2008年11月1日起，個人購買非普通住房的（別墅類和聯(lián)體別墅住房除外）契稅稅率為3%，個人購買普通住房的契稅為1.5%。而對于個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%
7、個人出售家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應納契稅稅額中抵減
（五）個人所得稅，分為兩種方式：
1、查賬征收計算方法為：（評估價格-房產原值-稅金-合理費用）×20%
2、核定征收計算方法為：評估價格×1%
3、轉讓個人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征個人所得稅
4、土地登記費：33元/套
5、交易評估費：評估價×0.3%
6、測繪費：建筑面積×1.36
以上的內容為大家介紹了關于房產更名如何辦理，房產更名和房產過戶的區(qū)別等相關問題。房產證想要更名，并不是想加就能加的，這中間還涉及很多要素，需要大家思考妥帖后再進行。除此以外，各地辦理更名的方式不同所需費用也不同，盡量選擇最劃算的方式更改。
