防范房屋租賃糾紛的辦法和解決措施

防范辦法和解決措施租賃糾紛的大量發(fā)生，一方面折射出租賃市場的繁榮，同時也暴露出很多問題，如果不采取一些行之有效的防范措施和解決辦法，就不利于市場的發(fā)育和成熟。本人在這里談幾點看法，以期拋磚引玉。

1. 業(yè)主（出租人）要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強調(diào)的是合法。房屋租賃關(guān)系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發(fā)生，而且也是當(dāng)事人保護(hù)自己為實際的措施。要使租賃關(guān)系合法、有效，首先就要依法簽定書面的租賃合同，將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確的約定，這也就是通常所說的先小人后君子。其次就是合同內(nèi)容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經(jīng)有關(guān)職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業(yè)用途出租。再次，房屋租賃法律關(guān)系，是一種比較的民事法律關(guān)系，它要做到合法、有效，除了雙方當(dāng)事人的意思表示真實一致、合同內(nèi)容合法外，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在10日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記備案等。

2. 出租人在簽訂合同前應(yīng)對承租人的經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行必要的了解，不要盲目出租房屋給沒有經(jīng)濟(jì)能力的單位和個人。一些租賃糾紛的發(fā)生，往往和出租人出租房屋時的盲目性有關(guān)?，F(xiàn)實生活中，一些業(yè)主因自己的物業(yè)空置而心中發(fā)慌，只要承租人出現(xiàn)，不管他是否有能力付房租，就很草率地簽訂合同，甚至未簽合同就將房屋交對方使用。結(jié)果到對方交不起房租時，才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發(fā)生后，吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟，法院判決對方付租金，但執(zhí)行起來也可能因困難重重而不了了之。

3. 出租人在出租房屋時，可要求承租人設(shè)立擔(dān)保。承租人設(shè)立擔(dān)保，是減少因付不起房租而發(fā)生租賃糾紛的為有效的辦法之一。對于那些租賃面積大，租金總額高，租賃時間長的租賃關(guān)系，以及對承租人的資信狀況不易掌握的當(dāng)事人，設(shè)立擔(dān)保尤為必要。

4. 出租人出租房前，要全面、客觀地估價整體經(jīng)濟(jì)狀況，提出合理的租金價格，不要要價太高。我們在工作中發(fā)現(xiàn)，有些拖欠租金的租賃糾紛之所以發(fā)生，是因為租金偏離市場行情和整個經(jīng)濟(jì)狀況，高得承租人實在難以承受。租價過高，不但容易產(chǎn)生糾紛，而且出租人的利益也很難得到保證，所以公平、客觀的確定租金價格對雙方當(dāng)事人都是有益無害的。

5. 承租人不要貪圖，找那些產(chǎn)權(quán)不明、違法建筑及無《租賃許可證》，不允許出租的餓房屋業(yè)主租賃房屋。承租人租房前，好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可租，或請租賃所推薦可租賃的房屋，如能做到這點，基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經(jīng)濟(jì)損失事件的發(fā)生。

6. 租賃管理部門進(jìn)一步加強對租賃市場的力度。第一是進(jìn)一步規(guī)范管理，嚴(yán)格依法發(fā)證和登記，做到不因自己發(fā)證或登記失誤而造成租賃糾紛的發(fā)生。第二是加強檢查，將整個租賃市場納入有序的管理網(wǎng)絡(luò)與視線中，發(fā)現(xiàn)非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭，及時予以糾正和化解。第三是加強宣傳，逐漸使當(dāng)事人認(rèn)識到合法租賃的好處。第四是加強和有關(guān)職能部門的合作與，從不同角度履行好各自的職責(zé)，減少租賃糾紛的發(fā)生。