房東毀約怎么辦？如果租房協(xié)議已約定，房東可以提前兩個(gè)月通知承租人解除租房協(xié)議的話，房東按照協(xié)議的約定提前兩個(gè)月通知并解除合同的，不構(gòu)成違約；如果房東在租房協(xié)議期滿前，未按照合同的約定提前兩個(gè)月通知你解除合同的，房東應(yīng)當(dāng)按照合同的約定向你支付違約金；如果你是租房協(xié)議期滿前，知道房東有解除合同的意思表示，但如果房東并沒有實(shí)施解除合同的行為，而是在合同期滿后自動(dòng)解除的，房東不應(yīng)當(dāng)向你支付違約金。

【房東毀約案例一】

我與房東簽了三年租約。租期從2003年5月18日到2006年5月17日。上月底，房東突然要求我一個(gè)月后搬出，以便其賣房，并答應(yīng)將剩余的房租退還我。在這段時(shí)間內(nèi)，不少中介公司還帶人來看房子。請(qǐng)問，我與房東簽署的租賃合同轉(zhuǎn)移到下一個(gè)新房東后，同樣具有法律效力嗎？房東要賣房子，我是否必須搬出去？同時(shí)，這份租賃合同中明確一條：合同經(jīng)雙方代表簽字或蓋章即生效，合同生效后，雙方均須嚴(yán)格履行，一方違約，另一方有權(quán)要求對(duì)方履約并追究違約責(zé)任。對(duì)此，我是否可以追索違約金？

分析：房屋租賃期間，房東可以將出租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但在房屋轉(zhuǎn)讓過程中，租客享有兩項(xiàng)重要的權(quán)利，一項(xiàng)是優(yōu)先購買權(quán)，《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”另一項(xiàng)是繼續(xù)承租權(quán)，《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”也就是說，除租賃合同中另有約定外，房東將出租房屋轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，附在其上的租賃合同也將一并轉(zhuǎn)讓，且租賃條件不發(fā)生變化。這是法定的轉(zhuǎn)讓，房子的買家是無權(quán)拒絕或變更的，只能按租賃合同約定繼續(xù)履行。

至于支付違約金，是承擔(dān)違約責(zé)任的一種形式，但前提是在合同中約定有明確的違約金條款，包括支付的條件、金額的計(jì)算等。如果合同中沒有此項(xiàng)約定，則無從要求違約方支付違約金，但可以要求違約方賠償因其違約而造成的損失。

本案中，租客可以提出行使優(yōu)先購買權(quán)；也可以繼續(xù)承租該出租房屋直至租賃期滿；或者要求房東承擔(dān)違約責(zé)任賠償由此造成的損失，包括另行租賃同類房屋而增加的費(fèi)用、搬家的費(fèi)用、其他增加的費(fèi)用及造成的損失等。

【房東毀約案例二】

案例：我有一套，原準(zhǔn)備出租，與中介和乙方簽訂了租房定金協(xié)議，收了6500元定金。現(xiàn)在我又不想出租了，自己住。協(xié)議中寫到：約定2011年11月30日前正式簽約，甲方在收取定金后，并在約定期限內(nèi)不得將該房屋租給其他人，或者借故提高房價(jià)，致使本協(xié)議無法履行，否則以雙倍的定金反還給乙方。我現(xiàn)在不想出租了，是否需要賠他6500元，可有方法減少損失。

分析：是的。這是一個(gè)訂約定金合同，從對(duì)方交付6500元定金給你時(shí)已經(jīng)生效，對(duì)你們雙方具有約束力。你可以違約，但是要以犧牲6500元為代價(jià)來違約，即退還6500元，再向其支付6500元，也即雙倍返還定金。法律依據(jù)是，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”至于是否有方法減少損失，要看你們的定金合同中有沒有約定租賃期限和租金，如果沒有，就沒有辦法；如果有，定金的約定數(shù)額不得超過租賃期限內(nèi)總租金的20％。比如，約定租3個(gè)月，每月租金是2000元，總租賃期限內(nèi)租金為6000元，約定的定金數(shù)額只能是20％×6000=1200元，如約定6500元定金，就只有1200元具有定金效力，其余5300元無定金效力，你若違約，你應(yīng)當(dāng)返還6500元，再賠1200元即可，即雙倍返還的部分是1200元，不是6500元。依據(jù)是《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。”