房屋轉(zhuǎn)租的條件

房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定，承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，而且出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

房屋轉(zhuǎn)租必須符合一定的條件：(1)房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。(2)轉(zhuǎn)租合同須經(jīng)原出租人書面同意。雖然一般要求租賃當(dāng)事人簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)具備轉(zhuǎn)租的約定條款，但無論有沒有轉(zhuǎn)租約定條款，承租人都要經(jīng)原出租人書面同意，否則轉(zhuǎn)租合同無效。(3)轉(zhuǎn)租合同具有附隨性，其約定不能超過原租賃合同規(guī)定的約束條件。首先，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。其次，轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。而且，在轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

轉(zhuǎn)租的限制條件主要是轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意。那么為什么規(guī)定房屋轉(zhuǎn)租的這個限制條件呢?根本原因在于租賃權(quán)權(quán)能及性質(zhì)法律上不明確。如果明確轉(zhuǎn)租權(quán)的存在是一種固定確定的權(quán)利的話，限制轉(zhuǎn)租就沒有什么太大的實際意義。首先，出租人目的是獲取租賃房屋財產(chǎn)的收益，是自己經(jīng)營財產(chǎn)的一種方式，說是經(jīng)營，是因為如果沒有經(jīng)濟效益，那就是出借而不是出租了。可以看出， 出租人是以財產(chǎn)收益為出發(fā)點和終目的的，而限制轉(zhuǎn)租好像適得其反： 因為承租人也具有使用財產(chǎn)效益大化的必然傾向，轉(zhuǎn)租的前提是該承租的財產(chǎn)在轉(zhuǎn)租后能獲得更大的效益。如果限制太多，轉(zhuǎn)租的動力就會減弱，一方面財產(chǎn)得不到轉(zhuǎn)租后的佳利用；另一方面原出租人租金也得不到有利的保證。

其次，限制轉(zhuǎn)租不能有效達到立法限制轉(zhuǎn)租的目的。立法限制轉(zhuǎn)租的目的無非是交易安全。交易安全方面，沒有轉(zhuǎn)租也可能造成交易風(fēng)險，這和轉(zhuǎn)租后可能造成的風(fēng)險沒有什么太大的不同。如果避免過大交易風(fēng)險，完全可以通過提高租房押金達到這一目的。另外，合理督促承租人履行交納租金的義務(wù)本來就是出租人自己有效避免風(fēng)險的好辦法。轉(zhuǎn)租后的承租人也完全可以根據(jù)轉(zhuǎn)租人是否具有合法有效的出租權(quán)來避免自己的風(fēng)險，決定是否承租。

當(dāng)然，擅自轉(zhuǎn)租行為確有可能造成出租人的損害。例如本案中，王某將其租用的二室一廳房屋擅自轉(zhuǎn)租給桑某，桑某住用后擅自裝修房屋、造成房屋的損壞。但這可以通過原租賃合同的違約責(zé)任或直接要求侵權(quán)方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任處理。