在二手房的交易市場中，不免會針對成交價格幾經(jīng)周折，對二手房的房產(chǎn)評估由專業(yè)的機構(gòu)完成更加公正可靠，關(guān)于房產(chǎn)評估價格的確定是有什么計算方法決定的，今天小編就來為您講講什么是成本法房產(chǎn)評估，房產(chǎn)評估后報告怎么做呢？

什么是成本法房產(chǎn)評估

運用成本法估價應(yīng)按下列步驟進行：１搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；２估算重置價格或重建價格；３估算折舊；４求出積算價格。

１、重置價格或重建價格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和。

２、具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況，在第５．４．２條列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應(yīng)在估價報告中予以說明。

３、同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算，求取土地的重置價格，應(yīng)直接求取其在估價時點狀況的重置價格。

４、采用成本法、市場比較法求取通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算，建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。

５、成本法估價中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊，建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分，修復所需的費用小于或等于修復后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復部分；反之為不可修復部分。

怎么做房產(chǎn)評估報告

估價報告應(yīng)做到下列幾點：　

１、全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；　

２、公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；　

３、準確性：用語應(yīng)力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

４、概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點。

５、估價報告應(yīng)包括下列部分：封面；目錄；致委托方函；估價師聲明；估價的假設(shè)和限制條件；估價結(jié)果報告；估價技術(shù)報告；

了解了房產(chǎn)評估價格計算的方法之后，您是不是心里更有底了，在二手買賣交易中也不會再任人宰割了。