商品房預(yù)售合同備案,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)(銷)售許可證》以及預(yù)登記通知單后,在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi),由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向當?shù)仨椖抗茌牱秶姆慨a(chǎn)交易管理部門申請辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。

辦理程序主要包括:

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

應(yīng)當自聯(lián)機簽約之日起30日內(nèi),向市或者區(qū)、縣房屋管理部門申請預(yù)售登記

1、網(wǎng)上打印的經(jīng)雙方當事人已簽字或蓋章后的商品房預(yù)售合同一式四份;

2、網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請書;

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件、法定代表人(或企業(yè)負責人身份證明復(fù)印件、授權(quán)委托書原件各一份;

4、國有土地使用權(quán)證的原件和復(fù)印件各一份;

二、買受人身份證明需下列內(nèi)容:

(1)買受人是自然人的,需要身份證件的復(fù)印件;買受人為外省市自然人的,還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復(fù)印件;

(2)買受人為法人或其他組織的,提交經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、或批準該法人、其他組織成立的文件、法定代表人或負責人身份證明;

(3)向境外(含港、澳、臺)自然人、法人或其他組織預(yù)售商品房的,還需提交涉外項目國家安全審查批準文件;

(4)預(yù)售已被抵押的商品房,還需提交抵押權(quán)人同意預(yù)售的材料。

作為購房者在購買商品房前應(yīng)重點審核所購房地產(chǎn)的真實性及合法性,并有權(quán)就《商品房買賣合同》中有關(guān)條款(包括但不限于面積、產(chǎn)權(quán)、交付、公共設(shè)施、公共配套建筑及抵押等內(nèi)容)進行修改、增加或刪除,簽訂一份完善的《商品房買賣合同》。其次,購房者不要以為簽訂《商品房買賣合同》后即萬事大吉,購房者應(yīng)督促開發(fā)商及時到政府有關(guān)部門依法辦理預(yù)售登記備案法律手續(xù)(好在合同中明確由于開發(fā)商未能及時辦理預(yù)售登記備案手續(xù)違約責任)以保護自己的合法權(quán)益不受侵犯。

商品房預(yù)售合同登記備案屬于一種特殊的不動產(chǎn)登記,即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而為的登記。

商品房預(yù)售備案登記使得買受人的請求權(quán)具有了對抗第三人的效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或抵押,如果開發(fā)商將經(jīng)過預(yù)售登記的房屋出售或設(shè)定抵押給第三人,該第三人不能通過登記獲得權(quán),該抵押權(quán)也不能對抗預(yù)售登記的買受人。