隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地越來(lái)越少，越來(lái)越多的買(mǎi)房人也開(kāi)始把目光放到二手房上面，但是二手房與新房不同，有很多需要注意的地方。

具體來(lái)說(shuō)，有哪些與新房不一樣的地方，是特別要注意的呢？

今天購(gòu)房指南就來(lái)總結(jié)一下。

先了解一些基礎(chǔ)知識(shí)：

二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

接下來(lái)我們按買(mǎi)房流程給大家講解一下注意事項(xiàng)。

看房時(shí)的注意事項(xiàng)：

房屋是否被出租

房屋已出租他人的，會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法實(shí)際居住，因此買(mǎi)受人務(wù)必多次實(shí)地查看核實(shí)房屋是否存在出租情況；如有，應(yīng)盡量要求房東在交易前處理好租賃事宜。

與原房主溝通時(shí)注意的重點(diǎn)：

核實(shí)出賣(mài)人身份

主要是核實(shí)出賣(mài)人是不是真正的房屋所有權(quán)人，務(wù)必核對(duì)其房屋所有權(quán)證、土地證（或者二合一的房地產(chǎn)權(quán)證）、契證及身份證件。對(duì)于辦理委托公證賣(mài)房的情況，通常有許多不可知的風(fēng)險(xiǎn)，尤需謹(jǐn)慎。

注意房屋共有人

若房屋存在共有人，則必須讓共有人也在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。司法實(shí)踐中，出現(xiàn)過(guò)冒名頂替簽字的情況，所以尤其需要注意仔細(xì)核對(duì)簽名人的身份。

審核房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)要注意的內(nèi)容：

房屋權(quán)屬

要看房屋權(quán)屬有沒(méi)有爭(zhēng)議，有沒(méi)有被抵押等。首先應(yīng)查看房屋所有權(quán)證，必要時(shí)也可以到房管局核對(duì)真?zhèn)巍?/p>

房屋是否違章或待拆

注意是否存在用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍的情形。否則，很可能錢(qián)房?jī)煽铡?/p>

房屋是否被查封或轉(zhuǎn)讓

注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，避免付款后房屋無(wú)法交付。

土地使用年限

住宅的土地使用期限長(zhǎng)是70年，也有比這個(gè)年限短的住宅，房屋的年限是影響房?jī)r(jià)的重要條件，所以買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)前務(wù)必核實(shí)清楚。

與中介交涉時(shí)的注意事項(xiàng)：

明確傭金

各方對(duì)中介傭金也應(yīng)明確約定，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還情況作約定。

避免陰陽(yáng)合同

有的人會(huì)為了避稅，而簽訂價(jià)款約定不一致的陰陽(yáng)合同，像這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)生糾紛訴諸法律，則法院會(huì)認(rèn)定真實(shí)意思的買(mǎi)賣(mài)合同，因此應(yīng)盡量避免簽訂陰陽(yáng)合同。

簽合同時(shí)的注意事項(xiàng)：

明確各類(lèi)稅費(fèi)

二手房交易過(guò)程中，需明確各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)，包括增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等。在實(shí)際交易中，賣(mài)家經(jīng)常將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上，所以在實(shí)踐中，需對(duì)各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)作明確的約定。

明確違約事項(xiàng)

如采取按揭貸款購(gòu)房的方式進(jìn)行購(gòu)房的，對(duì)沒(méi)有獲得銀行貸款審批的后續(xù)處理方式也要約定，避免以后產(chǎn)生糾紛。

明確附屬設(shè)施

若有些房屋有附屬設(shè)施（如花園、泳池）的，也應(yīng)該明確價(jià)款中是否包含這些附屬設(shè)施，特別是那些價(jià)值較大的設(shè)施設(shè)備。