很多人買(mǎi)完房后就開(kāi)始考慮是否買(mǎi)停車位，一是停車越來(lái)越緊張自己的車有地可停，二是增加一個(gè)的渠道。但對(duì)于停車位你了解多少？有哪些停車位是不能買(mǎi)賣的？

一、車位買(mǎi)賣分成兩種

1、產(chǎn)權(quán)車位

有產(chǎn)權(quán)的車位有“車位本兒”，可以跟房屋一起進(jìn)行買(mǎi)賣交易。這種停車位一般開(kāi)發(fā)商在賣房時(shí)會(huì)一起打包銷售，比后期買(mǎi)價(jià)格會(huì)相對(duì)。

而且這類車位過(guò)戶之前，必須要先過(guò)戶房產(chǎn)，因?yàn)橹挥蟹孔酉冗^(guò)戶了，才能過(guò)戶車位。

2、使用權(quán)車位

只有使用權(quán)的車位沒(méi)有“車位本兒”，不能買(mǎi)賣，只能進(jìn)行使用權(quán)的變更。

車位使用權(quán)變更一般是在物業(yè)交割時(shí)進(jìn)行，涉及車位租賃合同簽署或轉(zhuǎn)交（租賃不超過(guò)20年），合同到期后可以辦理更名，部分小區(qū)可直接續(xù)費(fèi)使用。

二、購(gòu)買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權(quán)車位有什么風(fēng)險(xiǎn)？

業(yè)主花十幾萬(wàn)元甚至更多錢(qián)與開(kāi)發(fā)商簽訂的所謂“車位買(mǎi)賣合同”，實(shí)際上很多時(shí)候只能視為長(zhǎng)期租賃協(xié)議，一旦出現(xiàn)自然災(zāi)害等不可預(yù)知狀況時(shí)，車位就不再屬于業(yè)主了。

另外，一旦遇到小區(qū)拆遷等問(wèn)題，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)登記的車位肯定是拿不到拆遷補(bǔ)償款的。盡管開(kāi)發(fā)商宣稱業(yè)主購(gòu)買(mǎi)停車位之后可以自由轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，價(jià)格自定，物業(yè)還可以免費(fèi)辦理變更登記；但是沒(méi)有權(quán)利轉(zhuǎn)移憑證的停車位交易，始終存在不小風(fēng)險(xiǎn)。

三、哪些車位不能買(mǎi)賣？

1、地上停車位

小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售敞開(kāi)式地上車位。

2、無(wú)約定的地下停車位

在房屋買(mǎi)賣合同中，開(kāi)發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起賣。如果沒(méi)有類似的文字說(shuō)明，地下車位也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

3、已被公攤的地下車位

賣房子的時(shí)候已經(jīng)把地下車位的面積分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主的身上，并且按比例收過(guò)錢(qián)了，再把這樣的地下車位賣給業(yè)主，就是重復(fù)收錢(qián)。

這類的地下車位辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主，嚴(yán)格地說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施。

4、人防工程禁止開(kāi)發(fā)商銷售

利用人防工程改建的車庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有。

5、銷售使用權(quán)超過(guò)20年屬于欺詐

消費(fèi)者租賃車位，即所謂的銷售使用權(quán)，長(zhǎng)期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。銷售使用權(quán)超過(guò)20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。

尤其是二手房購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)車位，要注意上家對(duì)車位的使用權(quán)是否到期，如果運(yùn)氣好，趕上賣家的車位使用合同到期，你可以直接辦理更名；但是如果沒(méi)有到期，在辦理物業(yè)交割的時(shí)候，可以進(jìn)行車位租賃或轉(zhuǎn)交。

以上不能買(mǎi)賣的車位，其收益都是歸業(yè)主而不是開(kāi)發(fā)商，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。