很多人都是第一次買房，對于買房的流程，注意事項什么的，都不那么熟悉，更別提還要應付開發商的各種陷阱。
今天購房指南也是給大家好好梳理一下新手買房路上的那些“坑”，以及如何應付這些“坑”的小絕招，小竅門。
第一大“坑”：虛假承諾
為了賣掉房子，開發商往往會在售樓廣告中（包括沙盤、售樓書等）對綠化、會館、、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結果當出現規劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發商卻以規劃變更已經通過規劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。
解讀：
房地產開發商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內容都會寫入合同的心理，瞞天過海。一些購房者因常被圖文并茂的廣告吸引，草率簽訂合同，卻不仔細閱讀合同，認為廣告宣傳的內容應當記載于合同中。
見招拆招：
應到實地考察、保留廣告單、售樓書等宣傳資料,好把廣告宣傳的內容全部載入正式的合同中。日后開發商若不兌現,這些資料可作為追究其法律責任的有力憑證。
在正式的商品房買賣談判中，因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。
解讀：
商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任，認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。但是當定金被寫作“訂金”，情況就不一樣了。區別一下：
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式，又稱保證金。根據擔保法的規定，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
訂金是在購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議后，準備進一步協商簽訂的臨時認購協議，買方支付訂金即取得了在此期限內的優先購買權。一般情況下，視作預付款。預付款不具有擔保債的履行的作用，也不能證明合同的成立。這個時候如果開發商就耍賴不退訂金，購房者也不能得到法律的保障。
見招拆招：
知道了定金與訂金的區別，在與開發商簽訂認購書的時候就要看清楚了，相信聰明的你一定不會搞錯。
第三大“坑”：內部認購
許多開發商在樓盤預售前，喜歡搞內部認購，一為造勢，二為摸底，都是為預售作準備。而對于購房人來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。
解讀：
由于內部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內部認購可能存在以下隱患：一是開發商還沒有繳清開發地塊的土地使用權出讓金，導致將來難以取得房地產證；二是該商品房可能已經被開發商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋權；三是由于內部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發商可能會將房屋一樓多售。
見招拆招：
應選擇信譽好、實力雄厚、名牌大型樓盤，購房人切不可因為內部認購商品房的所謂價格而麻痹大意。
第四大“坑”：排號“搶購”
為了制造一種銷售興旺的假象，開發商（售樓人員）往往會找來一些親戚、朋友到銷售現場做“托兒”，在銷售業績示意圖上偽裝得一片特殊標識代表已售單元，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發客戶的購買欲望。
解讀：
這個辦法雖然很老套，但是卻很奏效。小編身邊就有很多人，本來也只是有買房的想法，但是真到看到很多人在搶房，有的人甚至現場簽約的時候，也是覺得是不是得買，還有的人一沖動就直接簽約了。
見招拆見：
一是購房者一定要據理力爭，明確告訴售樓小姐除非這套房，其他房都不要；二是要求查看合同和，看你選中的房子是否真的已經銷售；第三，好的預防方法是到房產交易查閱正確的房源銷售數字，以免跌入“搶購”陷阱。
第五大“坑”：配套縮水
許多不良開發商在推樓盤時，往往會向你推介園區周邊配套規劃，幼兒園、高檔會所、、運動場、時尚商業街等一應俱全，但由于開發商與購房者所簽的合同中往往沒有園區周邊配套規劃的內容，使得承諾的園區周邊配套成為一紙空文。
解讀：
配套這一項關鍵的就是，有多少家庭是為了孩子買的房，孩子是大事情，如果配套沒有跟上，豈不是又得換房子。
見招拆招：
購房者應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不為表面現象所迷惑。如開發商提供免費交通車，能長期免費嗎？二是調查設施是否為部門所認可。三是看周圍是否有替換的配套設施。
第六大“坑”：“五證”不全
一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。在實踐中，有些開發商（售樓人員）為了掩蓋虛假情況，經常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關文件在報批某項手續，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。
售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同，而客戶一旦交完定金或購房款，再有什么問題，開發商（售樓人員）便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。
解讀：
房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。
其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建筑工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。
見招拆招：
一般購房者記不住“五證”的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。
因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。
有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者也可以登錄當地的網站查詢開發商的五證。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，只有購買屬于預售證范圍內的房屋才能更好的保障自身的權益。
