在二手房交易過程中如果賣家所售房屋被查封，就意味著該房屋被限制轉(zhuǎn)讓。對(duì)于買賣雙方來(lái)說，后續(xù)交易步驟能否繼續(xù)進(jìn)行呢？

賣家：

對(duì)于賣家來(lái)說，一旦交易過程中出現(xiàn)房屋被突然查封的狀況，一定要核實(shí)房屋的基本情況，比如被查封的原因、查封的金額以及法院等等。同時(shí)要將該情況告知購(gòu)房者，另外和查封申請(qǐng)人進(jìn)行溝通，協(xié)商是否可以解除查封。

買家：

一定要詢問賣家房屋能否解封，切記不可用自己的首付款幫賣家解封，以防錢房?jī)墒А?/p>

那么有哪些房屋有可能發(fā)生被查封的狀況呢？在實(shí)際操作過程中原因有很多，常見的九種為：

1、訴前保全的房屋；

2、交易房屋系違章建筑；

3、產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致糾紛的房屋；

4、交易房屋系一房多賣；

5、交易房屋存在高額抵押；

6、產(chǎn)權(quán)人涉及債務(wù)糾紛較多；

7、產(chǎn)權(quán)人涉及惡意轉(zhuǎn)移、變賣房產(chǎn)；

8、交易過程中，產(chǎn)權(quán)人有違法行為的；

9、執(zhí)行案件中，暫無(wú)履行能力或無(wú)其他可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的。

交易“查封”房屋的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

1、簽合同之前房屋被查封

根據(jù)我國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“司法機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。”因此這種情況下購(gòu)房合同是無(wú)效的，不受法律保護(hù)。另外，如果因?yàn)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國(guó)公民或組織，也可以是外國(guó)公民或組織。物業(yè)與建筑上講的業(yè)主本質(zhì)上是一致的。都是指物業(yè)（產(chǎn)權(quán)）所有者。房屋租賃人不是業(yè)主。">業(yè)主債務(wù)的問題導(dǎo)致的房屋查封，那么購(gòu)房者會(huì)面臨提前支付的購(gòu)房款無(wú)法拿回的風(fēng)險(xiǎn)。

2、簽合同之后房屋被查封

如果查封發(fā)生在雙方簽署合同之后，購(gòu)房合同是有效的，但是由于被查封房限制轉(zhuǎn)讓，因此合同無(wú)法繼續(xù)履行，買方可根據(jù)合同要求賣方負(fù)責(zé)，但無(wú)法完成交易拿到房屋。另外，買方可能面臨著無(wú)法追回已付房款的風(fēng)險(xiǎn)。

另外需要注意的是，如果查封發(fā)生在簽訂合同之后，針對(duì)特殊情形法律上有如下規(guī)定保障買方利益。

根據(jù)《高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三） 已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記。