樓市風(fēng)云不定，近幾年開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)的新聞時(shí)有發(fā)生。“中鐵田逸之星”這個(gè)曾經(jīng)的“日光盤(pán)”，如今變成了爛尾樓，百名業(yè)主至今維權(quán)沒(méi)有結(jié)果。如果遇到這樣“跑路”的開(kāi)發(fā)商，怎么才能維護(hù)好自己的合法權(quán)益呢？

爛尾樓如何產(chǎn)生

爛尾樓，通常指的是已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工后，因開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，因?yàn)?a href="javascript:;" class="tips" target="_blank" data-tipso="產(chǎn)權(quán)是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。它包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)權(quán)的屬性主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：產(chǎn)權(quán)具有經(jīng)濟(jì)實(shí)體性、產(chǎn)權(quán)具有可分離性、產(chǎn)權(quán)流動(dòng)具有獨(dú)立性。產(chǎn)權(quán)的功能包括：激勵(lì)功能、約束功能、資源配置功能、協(xié)調(diào)功能。以法權(quán)形式體現(xiàn)所有制關(guān)系的科學(xué)合理的產(chǎn)權(quán)制度，是用來(lái)鞏固和規(guī)范商品經(jīng)濟(jì)中財(cái)產(chǎn)關(guān)系，約束人的經(jīng)濟(jì)行為，維護(hù)商品經(jīng)濟(jì)秩序，保證商品經(jīng)濟(jì)順利運(yùn)行的法權(quán)工具。">產(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛、或是工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項(xiàng)目，也算作爛尾樓。

爛尾樓形成的原因可說(shuō)是多種多樣，現(xiàn)實(shí)中包括在建樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)而導(dǎo)致工程停工等等，都有不少真實(shí)例子出現(xiàn)。不過(guò)，其中出現(xiàn)多的還是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿不出錢(qián)來(lái)，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他人，終就形成了無(wú)人問(wèn)津的爛尾樓，讓購(gòu)房者無(wú)所適從。

弄清產(chǎn)權(quán)歸屬

一般而言，爛尾樓同樣也是貸款銀行及各地政府的一塊“心病”，過(guò)去幾年也有過(guò)續(xù)建、復(fù)建、盤(pán)活爛尾樓的案例。不過(guò)，萬(wàn)一購(gòu)房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學(xué)會(huì)“自救”，通過(guò)法律等手段盡可能保障自身的權(quán)益。

按照規(guī)定，若房企破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會(huì)造成破產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。

業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，購(gòu)房者仍然可以按照程序向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證：

1、 購(gòu)房者應(yīng)到工商部門(mén)，查詢商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進(jìn)行了注銷(xiāo)；

2. 如已合法注銷(xiāo)，購(gòu)房者可憑工商部門(mén)出具的開(kāi)發(fā)商合法注銷(xiāo)證明，以及商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件、個(gè)人身份證等在辦證過(guò)程中需由購(gòu)房者出具的資料，到房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。房管部門(mén)經(jīng)核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)予以辦理。

學(xué)會(huì)分步交涉維權(quán)

在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后，購(gòu)房者則應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起，獲得大限度的法律支持。

首先，如果所購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，如果其能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，購(gòu)房者的損失便可降到少。

其次，若是開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機(jī)，則不可將房子退給發(fā)展商。因?yàn)橥朔恳院螅?gòu)房者拿不到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和發(fā)展商之間的關(guān)系，將由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如發(fā)展商后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣(mài)，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補(bǔ)償款（是消費(fèi)者已經(jīng)通過(guò)預(yù)購(gòu)、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的）。

另外，若決定要起訴發(fā)展商時(shí)，業(yè)主也必須齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業(yè)主因?yàn)榈却l(fā)展商完工沒(méi)有及時(shí)起訴，可能終就得不到賠償。

未雨綢繆也重要 選擇實(shí)力房企

當(dāng)然，作為消費(fèi)者而言，在爛尾樓出現(xiàn)時(shí)購(gòu)房者總是不免處于弱勢(shì)地位。與其出事后費(fèi)時(shí)費(fèi)力維權(quán)，不如事前利用好手中的主動(dòng)權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)商做一個(gè)全面的了解。由于目前房地產(chǎn)實(shí)行的是預(yù)售制，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒(méi)工商登記、稅務(wù)登記，資質(zhì)不全、手續(xù)不全開(kāi)發(fā)商不能施工，包括房地產(chǎn)五證、兩書(shū)不齊全的不能買(mǎi)，這都是老生常談了。

另外，爛尾樓的產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)尤為重要。業(yè)內(nèi)人士提醒，購(gòu)買(mǎi)時(shí)首先要確定房子的銷(xiāo)售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押了；其次要先向銷(xiāo)售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷(xiāo)售許可證；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；后如果是拍賣(mài)房，應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等等。

其實(shí)有個(gè)很簡(jiǎn)單的辦法可以避免購(gòu)買(mǎi)到爛尾樓，規(guī)模大、資金雄厚、度高的品牌大開(kāi)發(fā)商相對(duì)靠譜一點(diǎn)，而那些剛剛轉(zhuǎn)型的、經(jīng)驗(yàn)不足的中小型開(kāi)發(fā)商，在目前的形勢(shì)下購(gòu)房者就要加倍注意了。所以購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候認(rèn)準(zhǔn)好的開(kāi)發(fā)商很重要。